房地产在我国国民经济中有着举足轻重的地位，一方面它关系到众多行业的发展乃至金融系统的稳定，另一方面对个人而言，房产在我国居民持有资产中占比较高，其价格涨跌往往关乎到许多家庭的现金流规划以及投资策略的选择。作为理财经理有必要了解和掌握房地产市场的政策及动向，以便在做理财规划时能给出更加合理化的建议。

今年一季度，随着疫情管控的放开房地产市场回暖明显，据国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。可是好景并没有持续太久，二季度以来房地产市场由晴转阴，成交量持续下降。


房地产市场的遇冷牵动着千万人的心，从更长期的一个视角来看，房地产市场已经接近历史的低点，让人不禁想起08年和15年前后的房地产市场。

随着08年四万亿计划等一系列刺激政策和15年棚改货币化刺激政策，房地产市场下跌后出现了强力反弹，于是本次也有人预测是否会有新一轮大规模房地产救市计划。
那本轮的房地产政策和前两次是否一样，在政策的刺激下房地产市场是否会像前两次那样出现强力反弹呢？

和棚改货币化政策对比

所以在资金和规模都没有很超预期的情况下，其刺激效果大概率会明显弱于上一轮棚改，具体落地效果仍有待进一步观察。

GDP增速对房地产依赖度有所下降

之前有人认为房地产走弱会对国民经济产生比较大的拖累，不救房地产就难以实现经济的有效增长，但是随着上半年国内生产总值同比增长5.5%，二季度国内生产总值同比增长6.3%的公布，这一疑虑瞬间被打破。
因为一季度GDP增速明显弱于二季度，而房地产市场一季度回暖明显，反而是二季度明显预冷，所以从数字上可以推算出我国经济增长对于房地产的依赖度在逐步降低。

从新华社《5.5%，这个数字有哪些看点？》的报道中也可以看出GDP实现增长的主要原因：
第一产业今年夏收时节，我国小麦主产区遭遇“烂场雨”，但夏粮生产再获丰收。全国夏粮总产量14613万吨，产量居历史第二高位，畜牧业平稳增长，为我国经济发展做出不小的贡献。
第二产业中，被誉为工业‘新三样’的锂电池、太阳能电池、电动载人汽车，与数字经济成为新的增长点。服务业增长对经济增长的贡献率超过60%。上半年服务业增加值同比增长6.4%。6月份，航空运输、邮政快递、电信广播电视及卫星传输服务等行业商务活动指数，均位于60%及以上高位景气区间。

长期来看受人口下降因素制约

数据来源：Choice数据
另外，还有一个影响房地产的长期因素是不可忽视的，那就是人口的增速，图中可以看到，16年以来人口增速和商品房销售面积下滑的趋势是比较一致的。可能短期内人口因素的影响我们感受并不明显，但是长期来看人口下滑对于房地产的制约不可忽视。

总体来看，最近的房地产政策虽然许多方面都有所松动，但是目前还并没有以往那样直接的强力刺激举措，给人的感觉是托而不举，以稳为主。所以我们认为房地产在政策托底的情况下大概率会有所回暖，结构化机会依旧存在，但预计像前两次一样出现整体房价暴涨的概率不大。作为普通消费者，应当理性购房为主，谨防盲目跟风投资，避免过度依赖楼市救市政策。

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