对于个人转让住房如何缴纳增值税是许多人关注的问题。因为如果大家对政策足够掌握了解，在满足某些条件下，个人转让住房时的增值税是可以免征的。

按照国家规定，全国大多数城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。还有部分城市增加了家庭唯一住房的条件，如杭州在5月17日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确：对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。这也就是说交易时满足满二年且为家庭唯一住房（满二唯一）的条件才可以享受免收增值税的优惠条件。

在北上广深四地，个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税。这里的普通住房四个城市定义不一样，但基本上都有一条是140平方米以下。根据最新政策统计，上海、深圳、广州九区将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

一. 如果住房转让者着急用钱，无法满足增值税免征年限条件，该缴纳多少增值税？
刘先生2021年8月1日在北京市区购买了一套普通住房，总价款为480万元，2023年6月1日，刘先生因急需用钱，准备将该套住房以500万元的价格转让给他人。
如果此时转让，
需要缴纳增值税：
500÷（1＋5%）×5%＝23.81（万元），
需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加：
23.81×（7%＋3%＋2%）＝2.86（万元）。
合计税收负担：23.81＋2.86＝26.67（万元）。
（增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。）
二. 针对刘先生这种情况，是否有方法进行优化？
由于刘先生急需用钱，此时已经无法等到持有满2年再转让住房了，为了享受满2年免增值税的政策，刘先生可以先实际转让住房，等待满2年后再办理房产过户手续。
为保证购房者的利益并预防刘先生未来再将住房销售给他人或者拒绝办理房产过户手续，双方可以签订一个抵押借款协议。刘先生向购房者借款500万元，以该套住房作为抵押，并办理抵押登记。这样，购房者即抵押权人的利益就能够得到保证。
其次，刘先生与购房者签订一个购买该套住房的协议，协议约定住房办理过户的日期为2023年8月1日，如果刘先生拖延办理住房过户手续，可以约定每拖延一日支付一定数额的违约金。如果刘先生拒绝办理住房过户手续，可以约定一个比较高的违约金，这样就可以预防刘先生再以高价将住房出售给他人。通过上述筹划，可以减轻税收负担26.67万元。（暂时不考虑其他税费负担）

除了增值税，持有住房者转让房产还需缴纳个人所得税，而购房者则需缴纳契税。如果是继承、赠与、交换、分割等情况还需缴纳印花税，如是无偿赠与，受赠人还需全额征收契税以及个人所得税（夫妻间转让、法定继承除外）。在不同情况下，个人所得税也可以进行一定的优化。欲想了解更多税务政策及优化方法，敬请关注金库网《新时期税务风险防控与税务优化》课程。