公募REITs在我国作为一类较新的投资品种，越来越受到市场的关注，它可以很好地将实体经济与资本市场相结合，从长期来看为投资者提供较为稳定的投资收益。
如果平时有客户问起国内REITs投资的相关内容，我们该如何向客户进行介绍呢？
我们大致可以从以下几个方面进行解读。

一.公募REITs的成立情况


数据来源：Choice

10月17日，中金基金发布中金山东高速REIT基金合同生效公告，成为今年发行的第5只公募REITs。公告显示，中金山东高速REIT有效认购户数1.32万户，募集期间净认购金额为29.85亿元。截至目前，2023年已经新成立5支公募REITs产品，规模达170.92亿元。随着中金山东高速REIT的成立，目前全市场公募REITs已达29支，首次募集总规模954.52亿，如果加上扩募规模50.65亿，总规模已破千亿！

虽然千亿相对于理财、保险、基金等传统的金融产品来说微乎其微，但是公募REITs发展十分迅速，从起步到现在才两年时间，能达到这个规模实属不易。另外，我们也可以看到国家层面也非常重视其发展，例如最近有5家保险资管公司获准开展ABS、REITs业务，助力多层次REITs市场高质量发展。相信在不久的将来，会有越来越多的优质REITs产品供投资者选择。

二.什么是REITs
REITs指不动产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证汇集投资者资金，投资不动产并委托专门的运营机构进行经营管理，再将运营收益按认购持有比例分配给投资者的证券投资工具。

国外REITs发展时间较长，市场更为成熟，发达国家REITs大多是投资在房地产领域。相比之下我国的REITs刚刚起步，更多聚焦在产业园区、高速公路、保障性住房等基建类项目。因此我国REITs产品封闭运作期很长，大多都在20年以上。在封闭期内不接受申购和赎回，发行后投资者如果想要进入或者退出需要在二级市场进行交易。

REITs的收益主要来源于两个部分，第一部分是租金分红。我国的REITs项目包括高速公路、产业园区、仓储物流等，这些都可以产出稳定的现金流，公募REITs90%以上的税后收入净额要分配给投资者。REITs的第二个部分收益，是上市后价格变动带来的收益，当然也有可能是亏损。这部分价格变动会受到经济周期变动或者突发事件的影响。

据证券时报报道，REITs今年前三季度分红总额显著超过去年同期，增幅逾150%，近九成公募REITs进行了分红，分红总金额为46.4亿元。而去年同期，仅11只REITs共计分红18.01亿元。行情方面由于受经济、地产等不确定因素影响，近期多只REITs下跌较为明显，投资者应当保持理性，根据自身情况择时、择机进行配置。

三.如何选择公募REITs产品
首先我们要看底层的资产是否优质。比如投资标的是产业园区，那我们要看这个园区所处的地理位置，周边经济发达程度以及产业相关度等，也要对产业园区历史和未来的出租率进行关注和测算，来综合判断这个底层资产的资质。优质的底层资产往往可以带来持续、稳定的现金流入。

其次我们需要考虑基金的规模，较大规模的基金通常具有更好的流动性和风险分散能力，因此在底层资产相近的情况下可以考虑规模更大一些的公募REITs。

第三，费用结构也是选择公募REITs需要考虑的一个重要因素，不同基金可能会有不同的费用设置，包括像申购费、赎回费、管理费等。在选择时，需要综合考虑收益预期和费用水平，确保获得合理回报同时可以控制成本。

此外，管理团队的投资经验、风格策略、历史业绩等也都是需要我们进行关注的内容。


随着我国REITs市场的不断发展和壮大，未来很可能会有越来越多的投资者关注到REITs投资。以上关于我国REITs投资的一些常用知识，希望可以对大家有所帮助，相信下次客户再提到REITs话题的时候我们可以从容应对了。

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