金库网的朋友们大家好，我是蔡照明。今天继续给大家分享一个特别重要的话题，就是从日本的经济泡沫来看中国房地产市场的异同。眼下关于楼市有一些问题，比如还要不要救市呢？哪些城市会继续放开呢？放开之后哪些城市能救得起来呢？其实这些都没有悬念了，都不是问题了。
眼前大家可能要考虑一个最大的问题，不是这些小的趋势、小的政策调整，而是一个巨大的悬念。即我们中国的楼市会不会像日本当年一样。如果会，我们会有一整套的决策依据。如果不会，那我们可能又是另外一套做法。所以这个问题今天摆在我们面前非常重要。那我们今天就来比较一下，看日本这个经济泡沫是怎么形成的，最后又是怎么破裂的，破裂以后又是怎么救的？我们把这整个过程和我们当前的经济对比一下，看看对我们现在的楼市而言，这里有哪些相同，哪些不同。
我在讲的过程中，大家可以数一数我们这里有哪几个一样，有没有八个一样。大家我边讲，大家可以边数一数，看最后有多少个一样。今天我分这么几块。第一个我们就是会提出这些问题，即中国楼市会不会复刻日本 90 年代的这个情况。我们做一些反思，就是看看日本的楼市当年有没有可能去避免。
如果有可能避免，我们就可能会吸收它的一些经验，我们也可以成功来避免。然后我们看看日本的楼市的救市措施为什么会失败，以及失败后整个日本社会状况是什么样的。这一块也会给我们一些启示，让我们能够寻找到。因为我们借鉴是为了寻找避免这种泡沫的办法。然后我们就看看能不能找到我今年提的特别多的一个词叫孤岛效应。能不能找到我们楼市的孤岛效应，能不能找到这个安全岛，这个诺亚方舟。然后我们借助这个方舟，我们登上去，从而避免一次个人财富的损失。应该说是我们在打一场财富的保卫战。
好，第一个问题就是中国楼市会复刻日本 90 年代吗？这个各种各样的说法都有。我们要先去看看日本到底当年发生了什么情况，是一个什么样的因素导致了，然后我们再慢慢下结论。
大家可能都会知道这个广场协议，基本提到日本经济泡沫，大家基本上都会认为，当年日本发展得特别快，一下变成老二了是吧？老大看得不顺眼了就来个广场协议。这个广场协议相当于是二战期间的一颗原子弹，是经济的原子弹。就是怕它追上去，给它放个经济手段，结果它一下就不行了，最后就完蛋了，是吧？这个可能和你理解的不太一样，我们下面会说。
我们先看一看日本在楼市崩盘前，他们都做了些什么样的动作。这几幅图大家应该认识。这个是梵高的向日葵，这个大家肯定都很熟悉。大家熟悉这幅图，我估计很多人不一定是特别深度的梵高的粉丝。但你也知道为什么会知道它呢？就是因为当年一个很著名的事件，就是日本这个铃木，铃木公司花下了 3 亿美金，拍下了这一张画。一张画 3 亿美金到现在仍然是天价。还有日本著名的几个公司，大家都知道铃木、三菱、索尼。
当时三菱以 8.46 亿美金买下了这个洛克菲勒中心。因为我们说这个洛克菲勒中心是纽约的一个著名建筑，应该说整个是资本主义这种精神的象征，还不仅仅是一个建筑。当年也被日本买下了，这个当年不管是在美国还是在全世界都是非常轰动的。然后就是索尼公司 46 亿美金买下了哥伦比亚公司，哥伦比亚公司大家也很熟悉了。那么这个场景和我们今天大家觉得像不像？有没有几分相似？我们这么多年是不是大家也是买买买，是吧？
好，我们下面讲一讲这个广场协议是不是大家说的那个样子。说日本这次这个泡沫经济的产生或者破灭和广场协议是有一定的原因的，或者是有直接的原因。但是和我们刚才说的叙事是不一样。我们说在日本在 80 年代初的时候，很多新兴的经济体起来了。所以这时候美国贸易就出现逆差，逆差大增。所以美国政府就希望通过美元的贬值来增加他们的出口竞争力。所以这个时候，就在 1985 年的九月，大家记得到后面的泡沫经济还有五六年时间。在 1985 年的九月，就是由美国主导，有当时工业特别发达的一些国家，日本、英国、德国等等，齐聚一堂签订了这个广场协议。
广场协议它的本质不是为了打压日本经济，本质是为了让美国的经济。就是我们这些大家经常做生意的，我这个逆差太严重了，也让我多出口一点，让你们出口的产品价格更贵些，你们多赚点钱。那么这通过什么呢？主要通过美元的贬值，你们其他货币来升值，这样来减少贸易逆差，通过这个措施来做到。
大家经常会觉得日本现在回过头来看，肯定是这个广场协议导致日本整个经济变化。日本为什么会同意这件事情呢？这不是对日本不好吗？很多人理解是被迫的，其实也不是。因为当时日本理解对它自己有有利的一面，有不利的一面。
因为谁都知道日元升值对出口是不利的。但是你要知道日本它是一个材料进口的国家，它自己的资源特别少。它很多的资源，很多的这种各种配套一些材料都要进口。如果日元升值了，美元贬值，它买东西就会便宜，对它的好处也是大大的。所以在这种情况下，它还是愿意这样来做的。
当然这个后果和它想的是不一样的。首先日本当年它肯定是出口就会受阻。为了对冲这种因为出口受阻带来的经济下降，所以它就开始了大量的放水，就是降息，由 6% 就降到了 2.5%。
当 6% 降到 2.5% 的时候，我们现在还没到。当时社会上就感觉到到处是钱，它降息的同时就是放水，然后就推高这个资产的一个价格，然后日元升值。所以国际资本，这时候很多热钱，一下就涌入了日本市场，就导致日本的各种地、房子就开始往上涨，大家赶快进去热钱进行套利。后面我们还会说到，那帮有国际视野的人，不像日本老百姓相信他们房价会永远涨，所以他们在适当的时机又提前撤离了。所以日本对这些国际热钱也是很痛恨，感觉到好像都是一场阴谋似的。所以这就导致了从 1986 年开始到 1990 年，这短短四年多时间，日本的房价就当时房价已经很高了，又再次涨了 1.7 倍。
1.7 倍可能在我们国家很多的城市，大家觉得没什么，但是在整个房地产发展史上，从纵向来看，一个国家的房价涨这么多，那还是挺高的，这样就导致什么呢？就买了房的人就无心去工作了，实业就会被摧毁，消费也被拉低了。大家有钱赶快去投资赚钱，是吧？谁还去大量去消费？所以企业和个人的资金、精力，所有的资源都被套在这个楼市。但对日本和我们还不一样，它还有土地市场，还有地市楼市场。所以这个时候所有人都能看得很清楚，这个东西不可能永远持续下去。
所以在这个时候日本政府决定要去主动刺破这个泡沫。当时这个故事大概就是这么一个版本。那我们再接着来看。大家倒是可以思考一下，就是整个日本复兴的故事的原叙述在哪里？就日本它为什么会有经济这样的复兴？当时大家都相信日本经济会还会好，大家就敢把所有的钱投到不动产，投到这个地方去。它的元叙述到底是什么？大家带着一个问题来听我今天这个讲座，你慢慢就会明白。
同样我们可以思考整个中国楼市这个大片，我们为什么整个中国楼市这 30 年也是波澜壮阔的，房价一直翻跟头？中间虽然有几次起伏，然后下降点又大涨。那我们这个故事的延续数又是什么呢？我记得我之前在金库网讲过这样一节课，大家可以找过来听一听。然后和日本楼市复兴的这个故事，我们可以对比来看一看。
回过头来看，日本在泡沫经济时代有三个突出的表现。第一个就是金融的过分宽松，降息放水。第二个就是实体利润的下降，原来是日本做工业做企业比较厉害，现在大家在做，就发现利润下降了，都变成炒楼了。所以第三步就企业参与去炒房，不仅是像我们现在，当然是个人，他们是企业炒房。
用我们今天的情况来对比，其实不是对照我们今天，应该对照我们之前前面的几年。我们看到整个中国楼市最疯狂的时候，应该是在 2016 年，整个全国性的楼价上涨。因为我记得当年 2016 年那个国庆节的时候，国庆节刚过，住建部代表决策层，召集了 16 个城市的一把手来北京开会。就说楼市过热，你们要去限制它，所以当时的情况，买房人的金融也是比较宽松的，是吧？那么后面的一些限制性措施，比如说限购、限贷、限售等等，都是在那个之后开始的。在 2021 年 “三条红线” 之前，其实对地产企业的金融也相对是宽松的。虽然我们在条文上不宽松，但是大家总是有各种各样的办法。我们现在看到很多企业一爆雷，牵扯到很多的银行，这表明整个金融实际上对地产企业是宽松的。我们实体利润有没有下降呢？肯定也是下降了。
我们有全民炒房，企业是圈地，企业也有很多买房的。我记得前两年有一个企业好像是，这个企业年底的利润不好，最后就把公司在北京或深圳的一套房子卖掉了。结果这个利润就占了当时 A 股上市公司的达到平均值还往上了，是吧？其实我们现在基本上也是，企业不一定是直接来炒房，但是肯定是圈地。
现在你们如果说到那些著名的非房地产企业，那些互联网大厂也好，那些实业的品牌企业，不管是电子消费品，还是家电企业，没有一个不参与圈地的。只不过他们有的地可能不是拿来直接开发，而是和地产商去合作的，是吧？我们看恒大为什么有很多大企业欠它那么多钱？那个钱未必是借钱给它，很多是它们合作。因为那些企业有名，它们可以从地方政府拿到好的地。它们拿了地之后，就交给恒大来开发，那就变成这种资金往来。
还有大家著名的，大家都知道这些企业，像华为、字节跳动、京东。你看字节跳动这两年拿了多少不动产，是吧？北京著名的大的实业烂尾楼，它也拿到手了，深圳特别好的一块地它也拿了等等等等。京东现在才刚开始做那种商业产业园，华为其实是一个很大的土地开发商，从深圳就开始，在坂田做华为基地的时候，就开始周边自己建房，只不过它房子是卖给自己的员工，是吧？我们看在松山湖，在贵州，在很多地方都圈了很多的地，包括在上海也建住宅。所以用我们今天这个情况来对比当年日本企业都参与炒房炒地，我觉得也基本上是差不多的。我在不停讲，大家可以不停对照，我们到底有几个一样了，你们在心里数一数有没有八个一样。
我们从更宏观的角度对比一下，会发现当时泡沫就开始破裂。转折点大家分析有三个情况，更宏观一点。一个是人口和城市化，日本出现了拐点，日本进入老龄化了等等，叠加城市化进程也慢了。因为日本的城市化发展比较早，到那时候发展了二十多年了，应该差不多到头了，至少出现拐点了。这条我们后边还会去分析，还会去思考。我们说东京，其实东京都整个人口，包括到泡沫经济时候，人口也是一直增加的。但是它的房价还是在降，是吧？
第二就是外贸经济，日元的快速升值，丧失出口的优势，经济增速下台阶，这个是真实的。然后金融过度，广场协议之后货币宽松，金融投机就比较盛行，资产泡沫兴起，这些都是真实的。这是日本当年从宏观经济来说三个特征。
比较我们今天，我们现在处在一个什么样的情况呢？我经常说我们现在大家一定要理解一个词，特别简单，叫下半场。我们现在处在房地产的下半场，这个房地产的下半场是由四个下半场叠加形成的。
第一个是城市化的下半场，这个大家都应该能懂。我经常说大家要理解。我们现在城市化的发展，基本上处在一个我说相当于一个 15 岁的孩子的阶段，什么意思呢？15 岁的孩子基本上个子、骨架都长成了。下面要充实的是它的知识、内涵、修养这些东西了，我们现在所有城市的框架都足够大了。所以城市化发展进入下半场，城市发展态势不再是所有的城市都变大，而是有的城市会变得更大一点，有的城市不会变小（城市长大就变不小了），而是会变得缓慢增长，或者有一些会出现一些新区、新城，但建不起来，城市化发展进入下半场，城市发展态势是此消彼长。
我们还有个外贸的下半场，这个是显而易见的。现在整个国际形势对我们形成这种围堵，所以我们的外贸，虽然我们九月份看外贸还有增长，但是从整个趋势来看，我们的压力依然非常大。还有投资基建的下半场，过去我们经济不好时，常采取几万亿资金砸下去进行投资的方式，比如修路、修桥，建设各种各样的项目。
但是现在我们发现，再进行这类基建投资很难找到机会了。当村村都修了公路之后，新的修路项目都不知该往哪里规划。我记得看到过一张图，是在贵州，有座大山，在展示当年基建成就时，发现这座山里竟然有五条高速通过，打了五条山洞。这张图让我很吃惊，它说明我们整个基本建设达到了一种近乎 “狂魔” 的程度。
大家可以想象一下，如果基本建设不是如此大规模推进，这座山作为一个障碍，修一条隧道供大家共用就可以了，毕竟山里车流量也不大。但可能由于不同项目，有的是省里出钱，有的是中央出钱，还有社会化投资等不同投资主体，导致各自打通一条路。所以可以看出，基建投资基本也走过了大规模扩张阶段。
所以我们进入下半场，如果再像过去那样，经济不行就去修路、修桥等搞基础建设，我觉得空间已经不多了。当下我们能做的是所谓的新基建，比如修 5G 网络，但这也非常费电。这两天北大的林毅夫又提出来，我们现在还有很多基建可以做，比如把很多地面的管线埋到地下去，他说这也可以投入大量资金，还有城市的地下停车场不足，可以建设这类项目。这些确实有发展空间，但整体给人的感觉都属于下半场的范畴，不再是过去那种大拆大建，建新区、新城，新建高速高铁的模式。
我们还有一点叫政策的下半场。什么叫政策下半场？大家要好好领会一下。过去我们做任何事情，特别是对楼市进行判断时，楼市受政策影响很大，我们重点关注政策的指挥棒。政策要压制房价时，我们就得小心；政策鼓励房价时，市场可能就会上涨。过去我们依据楼市政策指挥棒来判断市场走向。但是我说从 2023 年开始，其实我从 2022 年就开始说这件事，即这个指挥棒大家不用像以前那样紧盯了，因为它有时不那么有效了。这就是政策的下半场，其内涵比较丰富，大家可以仔细去理解一下。这里，我刚才从宏观角度对比了一下，很多专家学者都对中国会不会复刻日本当年的情况进行了论述，写了很多文章，包括我之前也有很多说法，现在我改变观点了。
大家提出最核心的有这么两点，认为我们和日本当年不一样，有两个不同之处。第一个是整个中国城市化尚未完成，仍有空间。第二，中国的高房价并不是所有地方都高，仅仅在个别城市高，他们认为主要是这两点不同。那我们看看这两点是否属实，特别是关于中国的城市化。大家常说中国城市化完成率才 59 点几或者 58 点几，还没到 60%，而发达国家能达到 70% 多，如 78%、80% 等，我们还有 20% 的提升空间，每年提升 1% 多的话，还有 20 年的发展空间。过去很多地产界人士、地产经济学家经常这样说，认为我们空间很大，还有很多事可做，地产能带动经济，地产企业利润还能增长 20 年等等。
这个说法是真还是假呢？很多人说不清楚。我记得我在金库网之前讲过关于城市漂移的专题，大家可以找来看看。我也专门讲过这个问题。如果大家想听，我再简单说一说。城市化率到底多高，我们到底依据什么来计算呢？它靠谱吗？我们虽无法确切知道，但只要按照我的思路把城市化率指标拆解一下，不用深入研究就能有答案。
城市化率有三个指标，一是户籍的城市化，我们现在很多统计是按照城市户籍人口或者常住人口来统计城市人口数量。就这一点的城市化率，我说一夜之间就可以改变。前两年有一亿人口进城，省会城市户籍一放开，大家就大量涌入。所以它不需要每年 1% 那样缓慢提升，一个文件下来，数据就可能大幅上升。
第二是工作的城市化，大家可以看看现在还有多少人在农村工作。真有百分之三四十的人在农村工作吗？其实没有。只要去过中国农村就知道，农村大量是老人和小孩。实际上，我们大部分人，具体数字我不知道，至少不是 60%，应该至少有百分之七八十的人都在城市工作，工作的城市化率已经非常高了。
然后就是居住的城市化。这个居住的城市化数据我们没有，但我们知道城市户均住房比例是 1.2，即平均一户家庭有 1.2 套房子，但这说明不了太多问题。我个人做过一些调查，在一个中国最普通城市的普通农村进行调查，基本上这个村子里居住的城市化率达到 80% 多。准确地说，因为那个村子不大，只有少数几户因各种原因，比如家人生病等还留在农村。
大部分人都在县城、在地级市、在省会城市，或者小孩考上大学后在外地城市买了房，极少数人没有在城市买房，这个比例非常小。所以说居住的城市化比例也是非常高的，只不过存在错配情况。可能我在北京工作，但在北京没有房子，却在老家省会城市合肥买了房子，或者在老家省会城市买不起房，就到下面地级市，如九江等地买房。所以用 “城市化仍有空间” 来否定中国楼市与日本当年的相似性，我觉得依据不足。
第二条，说中国的高房价目前仅在个别城市。这点是真是假呢？如果你这几年关注买房就会知道，中国的高房价并非仅在个别城市，应该是在绝大多数城市，可能只有东北像鹤岗这样的城市房价较低。那也是因为这一轮房地产周期下行，房价出现了调整。站在今天的时间点看，确实房价下跌了很多。
日本现在房价也很低，比如东京和北京相比，房价确实偏低。东京奥运会边上的海景公寓大平层，带宽阔阳台，每平米也就九万多人民币。这是我前两年去看的，这两年疫情我没过去。相比之下，同样质量的房子在北京估计要卖到 20 万每平米，因为北京目前还没有像东京那样视野、环境都这么好的大平层。所以不管是一线城市、二线城市，包括一些三线城市的县城，房子卖到六七千一平米，你说它贵不贵？我认为也是贵的。
我们可以参考一下美国，我记得前几年（这两年美国房价也上涨了一波），疫情前我在美国的时候，美国房价中位数是 23 万美金。什么叫中位数？就是把房价从高到低或从低到高排队，处于中间位置的价格是 23 万美金。按照当时六点几的汇率换算，一百多万人民币，但要知道那大部分都是独立别墅。所以整体来看，和全世界对比，中国在过去几年房价高峰期时，高房价不是在个别城市，而是在绝大多数城市。只有少数边疆地区的一些城市，其实这些边疆地区房价也被炒作过一两轮，比如我关注的牡丹江等很多地方都被炒过。
我们刚才看了一些相同点和不同点，其实最大的相同点，对比日本当年楼市和我们今天，就是房价的飞涨。因为房价的高和低不好单纯评判，涉及货币因素、购买力因素、工资以及社会经济发展状况等。
但是房价增长的速度是相对可以对比的。我们看日本在 1985 年到 1991 年这六年时间，全国房价虽然上涨了将近 50%，上涨了一半。但是东京上涨得更快，达到 100%，涨幅为 106.3%。再看看我们国家，从 2015 年到 2021 年，全国房价均价从 6700 元涨到了 1 万元。正好我找到了这段时间的数据，从 2015 年到 2021 年。
这里我们不说北京，因为北京在 2016 年之后，2017 年 3 月有一次调控，房价出现大滑坡，然后又涨回来。我们说一个典型城市南京，在这五年当中房价涨了 148%，这个涨幅其实超过了东京。
好了，我们对比了日本泡沫经济之前的一些情况，与我们有哪些相同哪些不同。现在我们看到不同之处了，不同在哪里呢？日本是主动去刺破这个泡沫的，接下来我们看看我们是如何对待房地产泡沫的。
日本当年有一个人，这个人被钉在历史的耻辱柱上。我不知道日本人对他是什么感情，反正一讲到日本经济那段时间，大家把他称为 “平成恶源”。因为日本当年那个年代的年号叫平成年代，现在是令和年代。日本感觉好像在年号文化上很有讲究，平成年代，可实际上既不平也不成。这个人就是日本银行总裁三野三重野康，他担任日本银行总裁时，下令制定一系列政策去主动刺破泡沫。所以不管日本是不是真的 “失去了 30 年”（日本在海外投资又构建了一个强大的经济体系，比如当年到中国投资的很多企业发展得还不错），反正日本经济从那时起出现了一个向下的大拐点。大家把责任归咎到他头上，所以他被叫做 “平成恶鬼”。
那么他是怎么刺破日本泡沫经济的呢？他做了哪些动作呢？我们来看一看，主要有两个动作，第一个就是加息。当年日本放水太多，社会资金泛滥，大家无心工作，也无心投资工业企业，都去炒房了，这时开始加息。从 1989 年就开始加息，再贴现率从 1987 年的 2.5% 调到 1989 年的 3.25%，然后到 1990 年 8 月调到 6%。
第二个动作，在 1990 年 3 月，日本大藏省（大藏省你可以理解成类似日本的财政部，但权力比财政部还大，后面会讲到）颁布了一个关于控制土地相关融资的规定。这个规定，大家认真听一下，等下对比起来可能会觉得有点耳熟。规定有两条：
一是金融机构对房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率，其实就是进行总量控制，限制向建筑房地产和非银行部门发放贷款的数量，释放抑制土地价格上涨的信号。二是提议在高价地区对大量土地所有者征收额外土地税。这有点类似 “杀富济贫” 的做法。这就是它的两条红线，随后引发了一系列连锁反应，股市房市迅速做出反应，泡沫破裂，资产价格大跌。日本日经 225 指数，从 1989 年末的 38915 点暴跌到 1992 年的 14309 点，降幅达到 63%。
六个城市的商业地产指数，从 1991 年的顶点 681 点跌到 1993 年的 131 点，跌幅 80%。从股市到房市，房市反应更剧烈。2005 年，相关指数跌到了 89.8，到 2007 年为 84.9，跌幅较为明显。大批房地产集团在 1992 年宣告破产。日本当时房企倒闭牵动的贷款数额，和我们今天相比不算多，应该还没有恒大涉及的债务多，为 3 万亿日元。20 家银行公布坏账，总计超过 1100 亿美金。当时日元兑美元汇率未知，若折合成人民币，在 90 年代，按大致汇率估算，约为 4000 亿人民币。
4000 亿人民币放在今天，按照央行负责人所说，属于风险可控范围。大批参与土地和房产投机的私营企业开始倒闭破产、甩卖资产。民间不良债权疯狂增加，就像现在我们看到一家地产企业出问题，给它供应门窗的企业肯定被欠钱，其下游供应铝材的企业等各个环节之间层层相互拖欠账款，不良债务、三角债、四角债、五角债等情况纷纷出现。
日本当年刺破这个泡沫经济，就是我们刚才说的那个流程。我们来和我们今天对照一下，我刚才让大家去注意看了，日本当年这个刺破泡沫的两个动作。第二个动作和我们今天中国楼市的三条红线，大家觉得像不像？我们第一条红线是什么呢？剔除预收款的资产负债率不能够大于 70%。从一个企业的个体来说，就是说你的负债率不能太高了。这也是当时秉持的一个宗旨，就是防止资本的无序扩张，就是你不能做得太大了，无序扩张就可能带来泡沫的风险。
第二条红线是什么呢？净负债率不能大于百分之百，就是扣除要卖的那些之外，你的净负债率不能大于百分之百。第三条就是现金和短债比不能小于一。
就是我手头现在有多少钱，与我短期内要付的钱相比，这个比值不能小于一。小于一的话，就意味着我临时要钱就付不了了。现在很多企业暴雷，有的就是连几千万的利息都付不出来了。那么大家看出来这里哪些一样，哪些不一样了吗？不一样的地方在于，日本是主动地刺破泡沫。而我们今天，特别是对整个这些地产企业来说，是被动地设了三条红线，防止这些地产企业爆雷。但是这些地产企业恰恰因为被设了这三条红线，原本那种快速滚动开发的模式（像吞金兽一样，不停借钱贷款，然后快速去拿地开发）受到限制。忽然间想借钱借不到了，或者原来给展期的，现在不给展期了等等。那怎么办呢？因为企业还要继续运转，只能去借高利贷。借了高利贷，如果短期房价又没有上涨，利润也跟不上，那显然就是亏钱的。一亏钱，企业的信誉就会降低，借钱的利率会更高，进而进入恶性循环。最后终于有一天，像恒大挣扎了两年，一直辟谣，碧桂园之前也是一直辟谣，如今终于不再辟谣，承认真的还不上到期贷款了，碧桂园这次还不上的金额有三四个亿，这就导致暴雷了，是吧？
这一点也可以与我们当下的情况对照。我们今天迟迟不敢出台房地产税，这个过程很关键，所以单独拿出来说。因为在这个时候，我们看到市场的崩盘并非瞬间发生，还是有一定缓冲机会的。因为什么呢？因为在泡沫开始初期，就像日本当时一样，大家还没有意识到问题的严重性，认为只是短期调整。这是不是听起来特别耳熟？我们在网络媒体上经常会看到说房地产三年一个周期，有的还算得很精确，比如两年零八个月一个周期。还会说现在已经过了多少时间了，马上就见底了，马上要反弹了等等，当年日本人也是这样认为的。
所以在 1991 年，我们刚才说相关举措不是在 1989 年就开始了吗？其实到 1991 年，日本地产投资仍然保持着加速的趋势，还在加速。但是在泡沫前的 1989 年末，日本就通过了土地基本法。这个基本法主要强调什么呢？强调土地的公共性，不是说土地私有，你买过来就想怎么搞就怎么搞。我们看到日本很多在很小的地块上建很窄的楼，确实不太合理。
土地基本法规定土地要适度利用、计划利用，抑制土地投机，并且随着土地增值，土地增值税也要适当增加。这个土地基本法的主要核心内容就是这样，强调土地的公共性，它不能像普通商品一样随意处置。这个土地基本法在 1989 年末推出并立法，但并非当时就开始实施。它从 91 年开始推进，91 年按照 0.3% 的税率，对持有土地的环节开始收税。这意味着什么呢？原来炒地炒房，土地在手里闲置着无所谓。但是现在土地如果放在手里，每年要交 0.3% 的税，这就增加了持有成本。
然后在交易环节，如果买了地两年之内就抛出去，这时候税率要增加到 10%，就是不准你炒。因为两年之内就卖掉，那肯定是炒地行为，所以这时候税率提高到 10%。这些措施抑制了土地的交易，遏制了地价的上升。
这时候你还敢手里握着很多土地吗？还想大量地去囤积土地吗？大家的想法肯定就改变了。
这个政策从 91 年推进，真正实施是在 92 年，法律实施的细节很复杂。所以 92 年大家看到，泡沫从 91 年就开始下降，到 92 年开始实施相关政策，一下就导致过去大家还在观望、等待，还觉得有周期。
当土地税一推出来之后，大家开始抛售土地和房子。所以到 1998 年，也就是六年之后，特别是加上亚洲金融危机的冲击，这时候日本才慢慢开始反思，觉得当年的政策太狠了，才开始想办法补救。但是这些举措都无法阻止土地和房市的继续下跌，已经形成一种下跌的势能，这种势能有点不可遏制，一发不可收拾了。
所以我们再对照一下，关于房产税的问题，我们过去也讲了很多，房产税为什么必须收？它的底层逻辑在哪里？它的障碍又在什么地方？为什么我们现在迟迟又不收呢？所以如果你了解了日本这个情况，再结合我刚才讲的，就慢慢懂了。为什么我们房产税是一定要收的，但我们迟迟不收，应该说我们现在已经失去了最佳的窗口期，没有那种最好的实施时机了，那只能等待一个相对较差的时机了。关于这点，如果大家不懂，可以去看金库网之前的内容。
我记得我曾经作为一个专题给大家讲过关于房产税的问题，包括房产税为什么收？它的底层逻辑是什么？在征收过程中会导致一些什么样的问题，会发生哪些连锁反应。也包括为了规避房产税，我们要提前做哪些规划，哪些房子该买，哪些房子该卖，怎么去规划，怎么去整合，怎么去处置，都给大家做了一些对策研究。