各位金库网的朋友们，大家晚上好！我是今天的分享人张运智。今天我们来聚焦一个话题，就是中国房地产的投资机会。我们主要还是基于一个政策框架的理解，因为房地产这个问题，实际上我相信各位朋友们都很关心，也是很多客户非常关心的问题。
那么，从过去 10 年的数据来说，从比较官方的数据，在我们居民的资产里面，在整个金融资产里面，有 60% 是房地产。并且，我们国家的房地产是一个非常典型的、政策驱动的整个板块的行情。不管是房价，还是和地产直接相关的股价、债券，包括其他的一些投资标的，都是一个和政策有紧密关联的表现。所以说，今天我们就基于政策的框架，我们一起来聊一聊中国的房地产，包括未来的走势，和当下我们能看得比较清的一些投资机会。
那么，今天我主要讲四个内容。第一个内容，我们首先来一起看一看，就是地产对中国经济的重要性。就是因为地产对于中国经济实在是太重要了，所以说在整个中国的宏观经济的调控体系里面，对于地产是一个非常重要的领域。我们看到，不管是政府工作报告，还是说中央经济工作会这样非常重磅的会议，或者说高层的定调里面，地产从来都没有缺席过。
那么，第二个我们来聊一聊当前地产调控的一个政策体系。因为我们知道现在的不管是大媒体也好，还是自媒体也好，经常是会放一些风声，比如说住建部出了一些什么政策，然后会有一些媒体的解读。当然了，这些解读，有一些纯粹地是抓人眼球，有一些就是非常地深刻、非常地到位。那么，我们怎么来理解这些调控政策的变化？我们就必须掌握中国政策的整个地产调控政策的一个体系，就是在这个体系中，中央政府负责什么，地方政府负责什么，住建部负责什么，央行负责什么。只有了解了哪些政策是归哪个部门管，我们才能更好地看清楚，到底这个政策调控会产生什么样的一个效果。
那么，第三个部分，我们来回顾一下，就是 2003 年以来，八轮的地产调控周期。那么，为什么是 2003 年以来？因为在 2003 年之前，严格来说是没有地产调控的。那么也就是说，今天我们会把从中国有调控政策开始，一直到现在整个 20 年的整个的调控的周期，我们大概花半个小时，来过一下整个调控政策的历史，那么对于我们理解当下的地产调控的政策还有导向，是很有帮助的。
那么，最后一个部分，我们来看一下地产的投资机会。那么，这个投资机会我会从远期、近期，还有包括海外，还有一些投资标的，分开给大家来讲述。
那么，首先进入到我们第一部分。那么，第一部分我们来谈一下地产对中国经济的重要性。那么，从地产对中国经济的影响来看，有两个角度，一个是狭义角度，一个是广义角度。什么是狭义角度？就是只考虑整个房地产开发对于经济的一个直接的影响。那么，这个它会分为几个部分，一会我会详细地讲到。另外一个就是广义的角度，所谓广义的角度，就不只是房地产这个链条本身对经济的影响，它还包括一些对上下游的一个传导的效应。比如说房价上涨了，那么对于居民来说，居民可能会扩大居民的消费；如果说房价下跌了，那么居民可能会收缩居民的消费。那么，同时在整个地产链条当中，还有一个就业，还有对收入的一个传导的效应。
那么，从广义的角度来说，就是从更大的角度来说，实际上，学者对于影响是有不同的测算的。为什么这么说？因为从狭义，就是从地产到地产的链条，泛链条的影响，它是需要依赖一些假定的。那么，从目前的学术研究来看，最高对于地产占中国经济的影响，最高的计算出来的结果是 29%，就是将近 30%，中国的经济是受地产来影响的；那么最低的大概也有 20%，也就是说中国经济的 1/5，是和地产链条有强相关的。当然了，这个都会涉及到一些，或者说依赖于一些假定。
那么，我们从更直观的就是，更直接的角度来看，就是所谓的狭义角度。那么，狭义角度，我们首先可以看到房地产链条，可以分成三个环节。那么，第一个环节就是购地。因为土地的话，根据我们国家目前的经济政策，土地是国有的，但是土地它的使用权，可以由地方政府来进行拍卖，然后卖给地产商，然后地产商在上面建一些商业地产、工业地产，就是所谓的工厂，或者说是住宅，就是我们所谓的跟我们居民部门更直接相关的就是房子。
那么，这一块土地的买卖，它本身不创造任何的价值，就是这个土地哪怕是倒手了 100 遍，它从 1 块钱卖到 100 块钱，那么这个中间也不产生任何的价值，因为土地还是土地。所以说，土地它本身是在买卖的过程中不产生价值，但是在土地的交易中，它会涉及到一个增值，还有包括资金的流动。比如说地产开发商花了一个亿，拍下了这块土地，给到了这个地方政府，那么这个地方政府会拿一个亿，一方面补偿给当地的拆迁，就是居民的拆迁补偿款，那么居民拿到拆迁补偿款，居民可能会用来消费或者买房；那么还有一个就是，给到地方政府自己留存的部分，地方政府会用来做一些固定资产投资，像最早就是 2008 年到 2012 年，就是这一段中国城镇化达到一个新的速度的时候，非常多的一线城市，或者说我们现在的新一线城市，就靠依靠拍卖土地，获得的资金来修建地铁，或者是工业园区，那么从而带动整个地方经济的发展。
那么，这一块我们可以通过一些数据来测算，就是包括土地购置费里面，给到居民的部门，那么居民大概会带动一部分的消费；另一块就是给到地方政府，地方政府会进行一些投资。那么，大概在每 100 元的土地购置费里面，可以产生 70 多块钱的我们叫做实际的 GDP 的贡献，这个是地产链条的第一个环节。
那么，第二个环节就是，在土地的购买之后，开发商需要做一个建筑，或者说我们统称为叫建筑安装。它包括两个部分，第一个就是建筑，第二部分就是要安装一些和房屋相关的我们所谓的像什么管道玻璃这些内容。那么，这一块就会直接形成我们广泛意义上的投资，或者我们在经济学上，有一个专有的名词叫固定资本形成。那么，平均来看，每 100 块钱，就是开发商用于建筑安装的钱，大概有 90 块钱，会进入到 GDP，形成到固定资本形成额里面。
然后最后一个环节就是销售，就是房子盖完以后，开发商把房子销售给我们普通老百姓。那么，在销售的过程中，因为它包含了开发商的销售活动，包括里面的商务宣传、推荐，那么这个里面也会形成一定的固定资本形成额。当然了，因为销售里面它是包含了成本，这个成本在前面的两个环节，也就是购地和施工里面，都已经计算进去了，所以说在这个环节，大概 100 块钱的商品房销售额有 5 块 5，这一块是增值的部分，是可以计入到 GDP 里面的。
那么，把这些合起来，我们就会给到一个计算的结果。根据刚才说的，这里面既有土地购置，那么土地购置费会拉动一个 GDP；然后建筑安装也会拉动一个 GDP；然后地产销售也会拉动一个 GDP。我们把整个的 GDP 都加起来，那么我们就会得到一个数。最后这个数，就是 2020 年的这个数，从地产开发（地产开发就是国家统计局每个月公布的数据来测算的话），那么在过去的十年里，就是上一个十年，2010 年到 2020 年这十年里，地产对于 GDP 的占比大概是 12.5%，也就是 1/9 的 GDP。
那么，地产这个行业，我们大概粗略地想一下，在整个国民经济当中，第一产业就是农林牧渔四个行业；第二产业分为制造业和工业，工业一共是 40 多个行业，再加上建筑业将近 43 个行业；那么第三产业包括我们房地产，还包括像金融、仓储、运输这样一些大概是 15 个行业左右。那么也就是说，在我们国家的国民经济里，整个 60 多个将近 70 个行业里，地产这一个行业就能占到 1/9。所以说，地产对于我们中国经济来说，是非常重要的。
所以说，国家会非常的重视整个地产的周期，包括它的波动。就是在地产上行的时候，要熨平它上行的动力；在地产下行的时候，也要对它进行托底，不能是房价涨得很快，国家就一竿子把地产打死，那么对于我们中国经济的当下，或者说中长期来说，也都是不利的。
那么，理解到总量的层面，我们还要关注下一个问题。我们刚才说了地产占整个 GDP 的 1/9，但是地产其实它为什么能占到 1/9？因为它是整个工业品需求量最大的一方，或者说我们经常也叫地产叫周期之母，也就是说整个地产的周期，对于整个工业品的周期来说，是有一个非常决定性的作用的。
那么，这个问题我们怎么来理解？我们就要从上游工业品对于地产的依赖度有多高，或者说，在我们中国整个目前的工业体系下，有多少的这些工业品，最终都是流向地产的。
那么，我们刚才这里画了一个简单的图，从土地购置，到新开工、到施工、到竣工、到销售，这是整个一个地产的完整的环节，我们简单地分成五步。虽然说只有五步，但是它整个施工，就是从土地购置到销售，大概需要一个长达两年半的周期。因为从土地购置到新开工中间，就需要半年的时间，包括办理一些手续，然后土地的一些交割平整，然后才能满足开工条件，包括施工许可证的申请。
那么，在新开工环节，我们大概主要需要的工业品，这里只写了一个钢材，但是其实不只是钢材，但是钢材还是为主的。那么，在新开工这个环节，我们简单测算一下，根据中国钢铁协会，包括其他的一些宏观的数据，我们就能计算出大概整个钢铁流向地产的百分比，占整个全国的钢铁产量大概是 36%，也就是比 1/3 多一点的钢铁，最后的需求是流向了地产。那么，与钢铁直接相关的就是焦炭，因为我们国家还是以焦炭和铁，就是高炉炼钢为主，所以说焦炭的需求，大概也是占 36% - 37%。
中间这个环节就是施工，我们知道新开工它主要做的事情是什么，就是打地基，最主要是打地基。那么打完地基以后，它还有很多涉及到施工，我们不管是主体建筑，还是说其他里面内部的各项的施工环节，这个里面会涉及到一些像建筑服务和水泥，当然了不止这些，比如说还有一些像铝材这种、线材这种其他的需求。那么，目前来看，整个施工里面涉及到的建筑服务，那么地产的需求大概会占到 4/5，也就是说如果说施工的需求明显下降的话，可能会有 4/5 的建筑工人受到一些影响，水泥的需求大概也是占 36%。
最后一个环节就是竣工，当然竣工这个环节，它需要的工业品也是很多的，里面有铜铝这些，但是我们比较关心的就是和中国经济有一个比较支柱的产业，就是玻璃。那么玻璃我们知道都是在竣工，就是最后这个环节，等主体建筑建完了以后，修建这些窗户或者是其他的一些环节。那么，在竣工这个环节，我们大概可以测算一下玻璃，一会会讲到玻璃，中国的整个玻璃的产量里大概有 60%，是最后流向房地产的。
那么，这些就是房地产的上游。那么，下游的话就是涉及到一些像家用电器、建筑装修家具，还有汽车（家用汽车它是一个泛下游的概念）。那么，整个的地产下游，在我们居民部门买完房子以后，还要配家电，包括装修，还有一些像家具，然后窗帘这种轻工的一些需求，也都是和地产强相关的。
那么，我们简单说一下，房地产行业对上游的一个需求，这块我就尽量地简单地讲一下。房地产的对钢铁的需求，主要集中在开工的前三个月，就是我们所谓的打地基的环节，或者说专业的名词叫 ±0。那么，在地基的环节，大概会用掉整个楼盘的大概一半的钢铁的需求。那么，打地基的环节，大概在施工周期里只有前三个月，也就是说整个房地产的楼盘，在头三个月里，就会用掉一半的、一半的钢材的它的消耗量。那么，剩下的一半，会在第四个月到第十二个月，也就是从一楼盖到最顶的那一楼，在封顶的那一刻，把剩下的就是主要的钢材消耗量都用完。
那么，我们就可以根据新开工面积，过去一年的一个移动平均值，来做一个推算，包括我们根据普通的建筑的钢材的耗用量来测算。一般来说我们可以假设，每平方米新开工面积，算上地基和地上的部分，平均一下大概是 85 公斤。那么，我们根据这个来测算的话，在 2014、2015 年一直到现在，地产对于钢材的消耗量，大概就是占 36%，这个是螺纹钢折算到粗钢之后的结果。因为我们国内的钢材是分好几种类型的，主要用于地产的是螺纹钢，那么用于像比如说船舶，还有一些机械的制造，这个是板材，就是厚的热轧板、冷轧板，那么折算回去以后，中国整个的粗钢的消费量里面，大概有 36% 是流向了地产。
那么，其次就是焦炭，因为我们国家是用高炉炼钢为主，1.6 吨的铁矿石和 0.5 吨的焦炭，混合在一起烧成铁水，然后铁水再铸成粗钢。那么，根据前面的我们算的粗钢的消耗量，我们也可以倒推出，焦炭的消费量大概也是占 36% - 37%。
那么，钢材和整个的焦炭，它实际上都是同样的，就是炼钢的这个链条，那么这个主要是在新开工这个环节，就是从打地基到封顶这个环节，大概是对于粗钢和焦炭的消费量占 36%。
那么，到施工这个环节，它分为两个部分，一个是水泥。我们知道现在的房地产结构，就是建筑结构里大部分都会用到混凝土，那么混凝土都是水泥再加上一些配料混合浇筑而成的。那么，在我们大部分的结构里面，我们都是用的按照国家现在的要求，都是用的抗地震的 32.5 标号，或者是 42.5 标号的水泥，用来浇筑混凝土。那么，基于上面的，就是我们通常的每平方米所需要的混凝土的用量，我们可以推算出一个水泥的消费量，那么水泥的消费量，大概也是占中国整个行业的，就是中国全国的水泥消费量的 36%。
那么，还有一个就是建筑的需求，建筑，我们知道地产肯定是建筑的最大的一个需求方。
那么除了地产以外，还有一些其他的，我们通常认为是基建相关的，像比如说医院，比如说体育场这些。这些我们一般认为是基建投资的部分，还有一些像工厂，我们认为工厂是更偏制造业投资。那么剩余的不管是住宅还是商业用房，这两个主要就是和地产开发直接相关的。
那么在这两个环节中，我们做一个面积上的加总，我们简单来看就可以得到，就是把属于地产开发的这个部分我们加起来，我们就会发现，从 2012 年以后，我们知道地产再一次发展以后，地产大概占整个建筑需求就能达到 80%。也就是说我们国家每年的建筑的这些，不管是施工也好，还是说这些工人也好，大概 80%（4/5）的建筑的需求，都是用在了房地产上面。
那么最后就是竣工，竣工的话最主要涉及的就是玻璃，比如说窗户外用的玻璃，还有室内有一些玻璃的装饰品。那么根据以往的经验，玻璃的需求大概是每平方米，是 0.55 重量箱，这个重量箱是一个玻璃的特殊概念。但是我们可以看到的是，最开始的时候，地产对于玻璃的需求，大概可以占到百分之八九十，和建筑比较像，但是最近几年的需求，我们看到其占比持续下降了，尤其是 2016、2017 年。
这个原因是什么？这个原因有两个方面，就是玻璃最大的下游需求有三个，一个是刚才我们说的地产，这个会占到 60%；那么另外一个就是汽车，最近几年汽车发展得很快，汽车的前挡风玻璃，还有其他的一些玻璃制品，其需求也增长得很快；还有光伏，所谓的光伏玻璃。那么由于汽车还有光伏，其需求的上升，所以导致玻璃对地产行业的依赖度是在下降的，但是降完以后，地产还是绝对的大头，占 62%。
那么玻璃这个行业，可以看出很明显地，随着我们其他产业的发展，对于地产的依赖度是在逐步下降的，那么这个也是我们未来中长期一个很明显的趋势，或者说政策有一个很明显的导向，在这个玻璃上，已经能够看得比较明确了。
这就是目前很多的工业品，地产还是我们中国经济的一个绝对的支柱，下游的一个主要的需求，但是随着时间推移，包括其他产业的发展，对于经济而言，对于地产的依赖度是在逐步下降的。
那么其他的中间这个环节，我们说地产的建筑安装工程，对于上下游的产业链是怎么影响的？我们可以用学术上叫列昂惕夫逆矩阵来进行一个测算，当然这个涉及到一些数学的变换，我就不再展开了，我就主要说一下这个结论。
也就是说在整个地产的行业里面，就是泛的一个大的行业里面，对于地产而言，受地产影响最大的，当之无愧的第一名是房屋建筑，当然这个前面也说了，房屋建筑本身 80%，也是最终供应给地产的。
那么其余相关的，主要就是一些建筑的建材，还有包括水泥石膏这些，都是比较好理解的。那么唯一一个需要我们关心的问题，就是另外一个部分，就是对行业的增加值的影响，对行业增加值的影响。
因为地产本身是一个高杠杆的行业，所以说我们看到很多银行，其贷款也好，还有包括其他的一些，居民通过其他的金融渠道，不管是信托，还是说其他的一些理财方式，多多少少也都有进入地产的一部分。所以说地产对于金融业的服务的需求，也是一个比较大的。
所以说整个地产，从我们 GDP 核算的角度来说，对于上下游产业链的影响，主要集中在刚才说的建筑建材，还有就是商贸相关的就是批发零售，还有就是金融服务，最主要的就是这几块。
当然建材当中有我们刚才说的，像钢材 ，还有水泥石膏这种，我们一般叫做非金属矿物，还有一些像陶瓷制品，就是卫生间厨房我们经常要用的，就是卫浴瓷砖，还有一些像防火耐水的这些材料，整个这些都会受到房地产行业一个比较大的影响。
在这个说完以后，我们来看地产的下游，地产的下游就是刚才说的，主要还是集中在消费上面。当然了我们这里面，从可以从广义的角度来看它，那就是房价的涨跌对消费的影响，以及作用的途径。当然因为最近房价还是以下跌为主，所以我们以下跌为例。
那么房价对于居民消费，我们可以分成三个效应，或者说三个渠道。第一个渠道我们叫直接的效应，或者叫传导效应，就是房地产房价的下跌，我们中国人一般都是买涨不买跌的。那么在房价下跌的时候，就会引发一个很直接的问题就是，房地产成交量的下降，不管是新房也好还是二手房也好，成交量都会下降。
那么成交量下降以后，它就会拖累房地产下游的一个消费。我举一个最简单的例子，比如说曾经有一段时间，北京的二手房交易得非常火热，北京的二手房交易，又有一个很大的特点，就是学区房非常多的，然后学区房在大部分情况下，都是以出租为主，也有一部分会自己住。
在学区房交易了以后，通常会发生一个事情，就是因为有很多的房子，它比如说建的时间比较早，或者说距离上一次成交比较早，它为了更好地出租或者是自住，它就需要重新地装修。那么重新装修以后，就会带来很多的下游需求，比如说刚才说的装修设计，首先装修要找设计师，其次就是装修相关的一些基础的建材，像不管是电线电缆，还是瓷砖，还是厨卫，一些灶具，这些都是非常典型的需求。
当然最大的需求还是家电，还有家具，它们在装修里面的，就是在下游消费里面的占比是比较高的。那么如果说房价的下跌，引发的一个成交量持续地萎缩，这个情况我相信，在全国各地都是比较普遍的，对于地产下游的消费，是有很大的抑制作用的。
最典型的是什么？最典型的就是空调。一般来说换新房子以后，必换的家电通常都是白电，白电就是冰箱洗衣机和空调，其中尤其是空调，在新装修里面是绝大部分人是会选择重新拆掉再装新的的。
然后随着地产成交量的下降，你没有新房装修的需求，不管是你买一手房（新的房子），还是二手房，这两块都会导致地产下游消费的削弱，这个是第一个，就是直接效应，这个是非常直观的。
那么第二个就是间接效应，间接效应分成两个部分。第一个是财富效应，所谓的财富效应就是我们过去十年，房价的上涨的幅度是比较快的。官媒（人民网）曾经做过一个，不是非常完整的一个研究，但是大概的研究基本上是相符的，就是从 2000 年到 2020 年，如果说我们中国的居民投资于 A 股，那么它算上分红以后的平均回报率，大概是 17%；如果你是投资于房地产（就是你买房的话），那么你的房产的增值速度，年均大概也是 17%。
也就是说对于中国来说，从过去的 20 年来看，买房和买股票（当然买股票前提是你买这个指数，并且就是没有多余的操作），你的平均的回报就是 17%。在这样一个，就是你的房产的价值持续地增值的大背景下，其实对于居民来说，居民的消费的信心和意愿是比较强的，尤其是越早买房的这些人，居民受到的财富的效应是比较明显的。
但是到房价下跌的时候，这个作用就反过来了。我举一个最简单的例子，比如说前一段时间，或者说过去几年，在北京的郊区（北三县，我们叫燕郊或者是环北京的一些楼盘），它的房价是有一个明显地下跌的，比如说原来这个房子 200 万，然后因为最近的这些，比较严格的限购政策，还包括一些比如说房贷的一些紧缩，然后导致房价的下跌，从 200 万跌到 150 万。
那么中间 50 万对于购房者来说，虽然说购房者可能是自己住，但是 50 万的账面的损失，对于购房者来说，购房者会感受到自己的财富在明显地缩水，也会导致购房者消费的信心和意愿，有一个明显地下降，我相信普通的购房者都是这样的。
第三个就是挤出的效应，那么挤出的效应和财富效应，是正好相反的。对于没有买房子的人来说，房价越涨他越不敢消费，这也是一个非常典型的现象。因为如果觉得房子是一个必需品的话，在房价越来越上涨的时候，就不愿意再增加自己的消费的开支了，就更愿意把钱攒起来。
这也是为什么过去的 10 年里面，我们经常会听到很多批评房价过高的一个声音，房价掏空了居民的消费的潜力。掏空居民的消费潜力，除了已经买房的人，他要付房贷以外，没有买房的人，如果还想买房，那么这个对于他的消费意愿，是有一个明显地抑制的。
反过来说，如果是下跌的时候，对于没有买房，但是又想买房的人来说，他的消费的意愿，会有一个小幅度的改善，或者体现在他的储蓄率下降上面。
那么这个就是房价涨跌，对于整个下游消费的一个影响。我们比较关心的是什么？我们比较关心的是，全国房价的下跌，或者说我们从历史上来看，2011 年到现在（为什么选 2011 年，统计局从这个时候开始，有了房价的数据），在过去的十来年里面，一线城市是有 6 次，其房价是处于下跌区间的。
然后我们就可以认为是什么，就是一线城市房价的下跌，通常也是全国房价下跌比较严厉的时候，或者说形势比较严峻的时候。
这 6 次下跌，主要就是发生在调控政策收紧的阶段。在 6 次房价的下跌里面，我们可以看一下这个图，这个图是地产下游的消费的一个表现。这个里面包括总的消费，也包括像家电、家具，还有建筑、建材、汽车，这些主要就是我们前面说的地产泛下游的一个消费。
这里再补充讲一下为什么会有汽车，因为在中国人的观念里面，房子和车子，它们都是家的一部分，所以说汽车通常会被认为，买了房以后就要买车，这个就是一个配套的消费。还有一个很重要的就是更直接的，刚才说的是心理上的原因，更直接的原因是，中国过去历史上有很多的楼盘，尤其是新盘，它在当时建成的时候，它离老城区是比较远的。
那么出于通勤的需要，再加上新的楼盘，通常它的停车的配套设施，是比较完整的，在这种情况下，购房者就会买车，因为购房者实际上也有这个需要，前面说的是购房者心理上有一个成家的一个完整的需要，然后另外一个说的是购房者实际上交通的需要，所以说汽车也是一个比较典型的下游。
那么我们看看家具、家电，建筑装饰，还有汽车，这 4 个典型的下游当中，我们可以看到，每一次房价下跌的区间，就是标绿色的区间，我们可以看到这个柱子是逐渐地收窄的，大部分情况下都是逐渐地收窄的。
那么可能在前几次的时候，因为整个地产的房价，还是大的方向还是上行，降得不太明显，那么越往后我们就会看到，它的下降的趋势越来越明显，尤其是我们看到第五和第六次，受到疫情的影响，其降幅会更加地显著一些。
所以说一线城市房价的下跌，我们对应到全国房价下跌的一个大的背景下，其对于居民消费的抑制作用，还是整体上比较强的。这也是为什么国家对于稳地产、稳房价，这么上心的原因之一，就是因为地产本身它的走弱，对于我们所谓的就是家具、家电、汽车，尤其是像家电和汽车，这个对于我们中国的制造业来说，是一个非常关键的，或者说家电和汽车，都是两个比较重要的产业。
这两个产业的重要性，一方面体现在国际竞争力上，另外一个方面也体现在就业上，所以说这两块，也是受地产影响比较大的，所以说我们国家，在整个地产的下行期，托底的政策意愿会比较强一些。
这一页就是总的消费的数据，刚才也说到了，前面那四个是地产的直接下游，然后这个是总消费，总消费的话我们也可以看到，也是有一定的抑制的作用的，这个我就不展开讲了，因为刚才也说了，房价的下跌它有一个财富的效应，就是居民感到自己的财富缩水了，那么会影响居民的消费的信心和意愿。