那么第一部分我们就简单地讲一讲，刚才和大家一起回顾一下，地产在我们中国经济里面的一个地位。不管是从 GDP 的总量，还是说它对上游工业品的需求，对下游消费品的带动，这三个角度来看，地产都是中国经济里面最重要的一个支柱型的产业之一。那么从历史上来看也确实是如此，所以说我们在分析地产的时候，尤其是地产的调控政策的时候，我们要基于一个很大的前提，地产对于中国经济是很重要的。所以说决策层或者说高层，他们会很重视地产的一个走势，包括对于地产整个调控体系的一个构建。
那么在这一部分，第二部分我们就来讲一讲，就是当前，我们现在 2023 年，当前地产的整个调控的政策体系到底是什么样的，到底每一个角色在地产调控体系里面，他们承担什么样的职责，他们又能发挥什么样的作用。哪些事情是央行，举个例子，哪些事情是央行能管的，哪些事情是央行不能管的。当央行，比如说央行的行长，或者是司长们喊话的时候，这个事情到底央行说得算不算。到底住建部这么说，它有没有能力，或者说它有没有工具，来办成这件事情。这个也是我们做这个政策分析里面非常重要的一个环节，就是我们先搞清楚，目前地产的调控政策的体系是什么，每个人都干什么，每个位置都是什么样的角色。
那么我们首先来看一下中央政府。那么中央政府在我们中国整个的调控历史上，它分为两个阶段，第一个阶段就是 2016 年之前，另外一个就是 2016 年之后到现在。那么 2016 年之前，全国房地产调控政策有一个非常典型的特点，就是上下一盘棋，就是所有的政策都是中央统一出台，地方只是负责执行。那么这个也是有当时的一个比较大的背景，那么最大的背景是什么，就是 2016 年之前，我们国家的整个的房地产，不管是交易也好，还是说开发也好，它最主要的成交的对象是什么，是新房。那么我们知道新房的调控对象主要是开发商，调控对象主要是开发商，我们的购房者，但是因为房本什么的，都需要通过开发商来办，所以说这些政策就是统一的，对应到开发商上面，是非常有效的，所以说可以用全国一盘棋的政策。
但是 2016 年之后，随着我们房地产的高速地发展，已经经历了将近，我们是 1997 年开始有新的商品房，将近 20 年的时间，到 2016 年之后，除了那些我们所谓的现在的这些大城市，就是北上广深以外，很多的这种强二线的，或者是新一线的这些城市，二手房的占比已经是明显地提高了，甚至像厦门这些城市，在 2014 年，我没记错的话是 2014 年，如果像北京上海的话，可能在 2010 年前后，二手房的成交已经在整个当地所有的房地产成交的占比已经超过一半了。那么二手房成交它的特点是什么，卖方是个人买方也是个人，那么就是个人对个人的交易。那么再拿这些中央所谓大的这些，尤其是像地产调控，对开发商的一些调控的政策，作用到个人的卖方身上，还有包括卖房的房屋的中介身上，约束力是相对来说比较有限的，不是说没有约束力，是比较有限的，一会儿后面讲到某一些政策的时候，就会提到这个事情。这个是一个大的背景，另外一个很大的背景就是 2016 年之后，全国的房地产的走势是有一些分化的。我们知道 2016 年，或者说 2015 年，2015 年的时候有一个很明显的变化，就是一线城市的大学生毕业落户的口子，是有了一些调整，那么这个调整背后对应的是什么，是我们国家人口流动趋势的变化，而人口流动的趋势性的变化，又对应到每个地方，就是具体每个地方的需求，就是对地产的需求，因为房子之后还是要人来住，就对应到这个需求。
那么随着 2016 年，就是刚才说的，一个是二手房成交占比的变化，另外一个每个地方它的经济形势，还有包括人口流动的变化，使得调控政策再以全国名义来实施，这种方法已经不太适合当时的一个实际了。所以说在 2018 年，就是我们提到的一城一策，最早叫一城一策，现在都叫因城施策。那么之后，我们现在的房地产调控政策就是中央确定一个底线，就是确定一个最低的调控的要求，然后地方在中央确定的底线之上，来确定具体的执行的力度。尤其是在 2019 年之后，我们基本上就没有再见过，以中央或者是国务院，或者是国办，这样的名义出台的房地产的调控政策。所以说目前我们执行的很多的底线政策，也都是 2018 年之前出台的。
那么目前中央层面就是主要负责确定两件事情的底线，第一个是首付比例，当然这个首付比例，目前也慢慢逐步过渡到央行来管了，不过央行也是代中央发声。然后另外一个就是我们叫热点城市名单，或者是房地产长效机制名单，那么最早叫房地产长效机制试点城市，后来觉得这个名字可能觉得有一些拗口，所以说我们现在都叫热点城市。那么根据目前已经公布的，就是网上能查到的，也就是热点城市的名单一共是 22 个，包括了北上广深，还有一些一线和典型的二线城市。
那么在 22 个热点城市里面，它涉及到的一些像限购、限贷、限价、限售，我们叫四限，那么这些政策需要先报中央审批，然后地方才能进行调整。也就是说就举个最简单的例子，深圳我想取消限购，就是取消限购，让周围比如说广州市，就像惠州东莞这些人都来我深圳，允许来我深圳买房，那么这个限售的取消，深圳是说了不算的，必须要报到中央。但是其他的一些城市，不在这个名单上的城市，最典型的就是郑州，那么郑州的话就没有这个限制，就是我自己就可以定，我到底要不要限购，要不要限售，那么这些都是地方可以定的。
那么这个是 22 个热点城市的名单，是相对来说比较确定的。当然了网络上还有另外的一个版本，另外一个版本叫 36 + 1，就是 36 个城市加海南省，那么我们可以确定的就是 22 个城市肯定在这个里面，但是 36 + 1 这个说法，中间有流传过几次，但是究竟有没有这么执行，现在还不太确定，但是我们比较确定的就是 22 个城市肯定是需要中央来审批的。所以说中央政府，我们讲的中央或者是国务院，目前能够直接调控的内容已经是比较有限的了。所以说我们有一些媒体可能会期待，比如说中央层面放一些大招什么的，但是从目前的情况看，至少从 2018 年以后，中央很少会出跟地产直接相关的文件了。
那么现在地产调控里面，就是在整个地产调控政策里面，真正可以发挥决定性的，或者说比较猛的因素是谁，是央行。因为央行它负责房地产的信贷政策，因为我们知道对于居民部门买房来说，动辄现在的房价都是，像北京这样的一线城市，最少也是四五百万，那么对于比较好的一些，强一线或者二三线城市也在三百万左右。那么对于普通的居民来说，不贷款就直接买房，这个是基本上做不到的，只是大家贷多贷少的问题。所以说央行的房地产的信贷政策，可以直接影响到需求，这个是第一个方面，为什么央行这么重要。
那么第二个方面为什么这么重要，就是我们知道，在整个房地产开发这个领域里面，因为我刚才前面也讲了，整个地产开发的周期是两年半，而且在两年半里面，即使是你现在满足，我们所谓的预售条件，当然这个预售现在被诟病得比较多，即使是满足预售条件，从拿地一直到可以预售，中间至少也有一年到一年半的时间，在一年到一年半的时间里，房地产公司是只有现金的支出，没有任何现金的流入。所以说要完成地产开发的项目，它必须要贷款，这个贷款就只能从银行或者是信托，那么信贷政策也归央行来管。所以说央行的政策，它既可以管供给，也可以管需求，所以说央行在目前的房地产的调控政策里面，是绝对的关键点，或者说是最重要的环节。
那么在目前的政策体系里面，我们需要关心的，对于我们普通的投资者来说，需要关心的有两个方面，刚才这里写了一个 3，就是地产融资业务，这个主要是对房地产开发企业的，这个对于我们普通人来说影响不大。那么我们需要关心的，一个是房贷利率的加点下限，这个和大家每个人普通人的房贷利率是直接相关的，因为房贷利率高的话，你贷得越多，实际上你现在的成本就越大。那么目前我们的房贷的利率下限是由央行定的，具体每个省每个市执行什么，是每个省每个市自己定的，这个一会在地方政府那会讲到。
那么目前我们执行的下限是什么，这个首套房是 LPR - 20BP，然后今年年初就是央行，建立了一个新的规则，就是如果说当地的新建商品房，和二手房没关系，因为二手房受央行的调控的影响会小一些，如果新建的商品房，环比和同比三个月连续下降，就是房价连续三个月在跌，并且和去年的这个时候比，也是连续三个月在下跌的话，可以下调，就是阶段性的突破这个下限，目前有些地方执行的下限是 LPR - 50BP，比如说 5 年 LPR 是 4.2，那么最低的话可以执行 3.7 的利率。那么二套房贷利率，之前，就是在今年 8 月底之前，执行的是 LPR + 60BP，这个政策执行了四年，然后最近的一段时间，终于调成了 LPR + 20BP，也就是说现在的二套房的加点利率下限是 4.2 + 20BP，也就是 4.4。那么这两块是归央行来管。
第二个很重要的就是房贷额度集中度管理，因为我们知道这个银行，它是要受到资本约束的，就是说银行它不能无限地放款，就是我银行有多少资本金，我有多少的存款，才能对应多少的放款的需求。那么对于银行来说，尤其是，因为我们可能现在，在 2023 年这个时间点，我们可以看到在过去的两年，有非常多的提前还款的现象，但是在 2022 年之前，银行的房贷额度是非常地紧张的，尤其是地市一级的支行，为什么，就是源自于央行的房贷额度集中度管理。
那么这个集中度管理要求，银行的信贷业务里面，用于房地产和个人房贷的业务，是不能超过一定的比例的，也就是说你不能无限制地，我们知道银行其实还是比较喜欢地产的房贷业务，为什么，因为它有抵押品，然后并且在过去的 20 年里面，这个抵押品就是房价，是不怎么下跌的。那么对于银行来说，这个业务等于说基本上是稳赚不赔，如果说违约的话，我还可以收回来法拍，那么法拍以后又考虑到，这里面又有个人的首付，那么剔除掉首付，再剔除掉法拍以后，剩下的这些钱，是绝对够偿还银行的贷款的，所以说银行是稳赚不赔，非常喜欢这个业务。
但是在央行 2020 年的规定里面，它建立了集中度管理，也就是说你每放 100 块钱的贷款，房地产的贷款比如说不能超过 40%，这就是第一档的要求。那么这里面个人住房的贷款，又不能超过 32.5，就是在 100 块钱贷款里面，只有 32 块 5 是可以用作个人房贷的，那么剩下的这些房贷，你要么贷给企业，要么贷给小微，要么再贷给一些比如说其他的一些信贷。那么这里面就限制了房贷的额度，也就是说在房地产房价蹭蹭蹭的涨的时候，你想找银行贷款，对不起，没有额度，那么这样也会对房地产调控市场，形成一定的抑制，那么抑制作用也是非常明显的，因为贷不出钱的话，很多人是买不了房的。
那么最近两年，这个集中度管理的事情提得比较少了，提得比较少的原因有两个，一个是地产下行，就是房贷没有那么紧张了，另外一个就是因为最近，我们知道尤其是前几年，就是 2021 年，尤其是 2021 年和 2019 年，就是在房价相对高点位置买房的人，那个时候房贷利率又上浮，所以说房贷的压力非常地大。我举个最简单的例子，比如说是 2021 年，在北京你先卖了一套房，再买了一套房，那么你需要执行的利率可能是 5.5，那么 5.5 的利率，我们知道现在的理财，利率都非常的低，货币基金大概就是两个点，然后其他的一些中长期的理财，比如说两年左右的理财，再加上最近经济形势又不好，两年期的理财，它比如说标一个参考业绩基准是 4.5，但是实际兑现可能就在 3 - 3.5 左右。那么在这样的情况下，我房贷的实际的资金压力是非常大的，所以很多人会选择提前还款，那么使得集中度管理这个事情，暂时没有那么重要了，但是它在整个调控体系里，还是非常突出的。这个是央行的作用，一个是前面说的，实际上我们在中央银行，这里说到的首付比例，它也是由央行来管的，然后房贷的利率的下限，还有房贷的总额度，全国房贷的总额度也是央行来管的，所以说央行在整个体系里面，是一个核心环节。
那么下一个就是经常地出现在调控领域的叫住建部，但是其实住建部它对于房价，是没有直接的影响力的，或者说它的影响力非常小。那么它最多能做的事情是什么，一个就是供给的管理，尤其是新房，那么它可以通过对开发商的一些约谈，或者是说对市场中介机构的一些约谈，通过对土地供应的一个调整，然后来间接地影响房价。但是我们知道供应的调整，它是比较慢的，因为房地产的开发周期是两年半，比如说我现在的供应很紧缺，我要通过提高供应来抑制房价，那都是两年以后的事情了。所以说住建部，它不能参与到需求的管理，它也不能执行其他的一些更直接的政策，所以说住建部，它的调控房价的能力是比较弱的，尤其越是二手房价格主导的大城市，越是住建部插不上手。
但是这个事情有一些关系上不太顺的地方，就是房价调控的主要责任定在了住建部，不定在央行，因为央行是要负责金融稳定的，那么住建部反而是所谓的房价的主管部门，但是它又没有直接的手段。所以说我们能看到的，住建部约谈了，就是我们经常能看到的公开新闻，住建部约谈了某某热点城市，比如说苏州、无锡、宁夏的银川这些，约谈，但是约谈完了之后，通常也没有什么特别直接的举措，就是在住建这个层面，通常就是地方政府，出一些补丁性的举措，但是住建它本身就是负责这个事情，但是他又缺乏足够的工具。所以说我们经常会看到，住建部的这些官员出来给大家讲，我们地产调控要怎么样，但是很多事情，其实不在住建部能控制的范围之内，也就是说住建部它的喊话，我们都是以看表态为主，到具体有没有这些政策，具体能不能落地，最后还是要看其他部门能不能配合，还有包括地方政府。那么这个是住建部。
那么第三个就是财政部，财政部主要负责房屋交易的一个税收的政策。当然了，因为现在税收政策在 2010 年前后，是有一个比较明显的变化的。在 2010 年前后，当时的房地产的交易的体系，包括登记的体系不是很完整，所以说税收在当时的情况看，实际上是有一些影响，但是现在因为房地产交易越来越规范了，包括我们不动产登记，对应的收税，也是政策越来越完整了，所以说财政部负责的这些政策，影响力就越来越小。当然这里面还是有一些影响的，比如说个税，那么个税的话就是满五唯一是免交的，但是其他情况下原则上是要交 20% 的，按照网签价来交。但是现在财政部出了一个退税的优惠政策，延续到明年年底。那么到明年年底，如果你一卖一买的话，那么卖的这个房如果涉及到个税的话，可以退税，那么这个政策不只是明年底，还可以再延续一两年的时间，那么这个是影响比较大的。
另外一个就是增值税，那么增值税，是从原来的房屋交易的营业税过渡来的，但是这一块对于大部分的城市来说，因为只要持有房屋两年就可以不交，所以说这块的影响也比较小。然后一线城市原则上要求是 5 年，但是有的时候会出一些优惠政策。
然后契税它的占比比较小 ，就是 1.5（此处表述可能不完整，推测可能是 1.5% 之类的，不过按原文保留）。然后同时还有一些地方，还可以出一些契税补贴，或者是一些契税调整。所以说总体来看，财政部负责的这些税收政策，对于房地产交易的影响其实也不大。
为什么财政部说到个税的这个事情，市场反应比较冷淡？就是因为在这里，因为个税对于房屋交易的影响不大。然后另外一个就是非常重要的，就是前面说了，中央在部委这个层面，影响最大的是央行，那么在地方层面，影响最大的就是地方政府。
那么地方政府最早是 2016 年的 9 月，我们看到上一轮房价飞涨的周期里面，北京和上海是两个率先提高当地房地产调控标准，开启因城施策的城市。那么从这个时候开始，全国的房地产调控政策，在不同的地方，开始逐渐有了不同的规定。实际上是先有的一城一策，当然这个也肯定是中央定的，然后逐步地在中央的定调里面，才明确了有因城施策的这样一个要求。
那么这里也给大家纠正一个可能比较常见的误区，就是大家很多人会认为，2010 年的 3 月，北京先开了限购的一个先河，但是其实在北京出政策往前倒三个月，那个时候中央出了一个文件，里面写得很清楚，要求地方政府有必要实施限购的，可以实施限购，是中央先定了这个调，然后北京才开始做这个事情的。
然后再到 2014 年，就是 2010 年到 2014 年这中间，中央又进一步地明确了，哪些城市原则上是需要实施限购的，那么也就是说把限购的范围给扩大了。
那么现在来看，地方政府负责的事情，我们看到实际上是非常地多，也就是说除了央行，最重要的就是地方政府。那么地方政府负责的部分有这么几个：
第一个就是限购，那么除了刚才说的，最早说的热点城市以外，就是地方政府决定以什么方式来实施具体的限购，包括户籍、社保，还有像上海它是有分单身非单身的，还有就是怎么摇号，然后这些新盘用什么样的积分制度，这个是限购的政策；
第二个就是首付比例和加点幅度，比如说北京，它的首套房贷的加点力度，一直是全国最高的，它是 LPR + 55BP，其他全国所有的城市，都没有它的加点幅度高，再包括首付比例，北京上海都是比全国要高一些的；
第三个就是二套房的认定标准，2016 年之前是央行来负责，2016 年之后一般都是地方政府，就是以地方市政府办公厅，或者是住建局的名义出一个文件，到底是认房还是认贷，还是认房又认贷，还是认房或认贷，那么分几种情况；
第四个就是鼓励购房的政策，比如说人才引进，然后购房补贴，然后比如说生育挂钩的，比如说有些地方像生育三胎，那么每平米购房可以便宜几千块钱，或者便宜几百块钱，这种补贴政策，也是地方的权限之内；
还有一个就是二手房的指导价，这个也是中央不会直接干预的，但是也是地方政府来要求，以指导价作为计算房贷的一个依据，就是可以控制你的房贷的额度；
还有第六个就是非普线，我们知道北京的非普线是 468 万元，那么在非普线以上，它要执行更严格的房贷政策。那么除了深圳以外四个一线城市里面，北京上海和广州已经有很长时间，都没有调过非普线了，所以说普通住宅还普不普通，非普通住宅还普不普通，这个问题也是讨论得比较久；
最后一个就是商品房的备案价格，就是商品房它的开发商，能够卖的价格的区间，很多地方是必须要严格限制的。这个最早是北京开始的，它是和土地拍卖相挂钩的，也就是说你拍了这块地，那么根据土地的面积，可以大概计算一下，你整个的区域里面的楼盘，最后能建多少套，然后一共有多少建筑面积，然后来算，根据算的建筑面积，来算一个备案价格。原则上备案价格定了以后，开发商是不能超过备案价格的一定范围，比如说上浮下浮不能超过 15%，那么这样的话，即使是说我现在这个土地卖给你，你三年以后开发完了，这个时候可能旁边的房价，原来是 1 万一平，现在涨到 5 万一平了，那你也不能超过备案价的 15%，比如说不能超过 2 万块钱加 15%，就是 2 万 3 千块钱一平来销售，这个是北京最早发明的，然后发明了之后，很快全国范围内就推广了，那么到现在也有七八年的时间了，最近要不要取消，这个事情讨论得也是比较多，但是这个事情的权利，还是控制在开发商对应的地方政府的手里。
那么还有一个很重要的事情就是，地方政府调控政策的落地的顺序，也就是说不是说央行出一个政策，然后全国马上就同步地实行了，它是有一个顺序的。这个顺序是什么？如果是调控的收紧，它一定是从一线城市出发，然后逐步地向二线三线城市传导，就是一线先收紧，然后再到二线，然后再到三线；如果是调控政策的放松，那它们反过来，先从三四线开始放松，然后到二线，然后再到一线。
那么一线的顺序，放松的顺序一定是广州、深圳，然后北京和上海，但是北京和上海有可能是同时，也可能是上海比北京早一点点，但是不会超过两天，一般是这个规律。包括我们现在看这一次的，这一次的 8 月底以来的调控政策的放松，央行先出了一个政策说，现在各地可以开始认房不认贷了，那么第一个出台的地方，四个一线城市里一定是广州，当然在广州出台之前，二线城市基本上都已经出得差不多了，然后这个时候才轮到广州，然后广州完了，第二天深圳了，深圳出完了，第三天北京和上海一起出了。所以说调控政策一定有这个顺序。
那么我们在，比如说尤其是一线城市，我们知道北京、上海，是买房最复杂的地方，那么北京和上海调控政策的变化看什么？如果是调控的放松，因为我们现在在放松的周期里面，一定先看深圳，就是深圳怎么调，对于北京、上海是有很大的借鉴意义的，然后有些政策深圳调完可能要一两个月，才会轮到北京和上海，那么这个中间可能对于购房者来说，可以思考一下，就是我买房的思路，会不会有一些调整和变化。
那么在调控政策里面，我们知道最有标志性意义的，有两个地方，一个是深圳，深圳是一线城市的标杆，因为有很多政策是深圳开始试点，比如说二手房指导价，在其他的一线城市里面，深圳是最早推出的，那么新政策的试点，基本上离不开深圳，包括我们看到深圳限购，它是全国唯一的要求，既要有社保又要有户籍，是双重限购的一个标准，在北京、上海和广州都没有，另外就是刚才说的二手房指导价，所以说深圳就是一线城市最大的一个风向标。
那么另外一个风向标就是南京和苏州，那么南京这个也比较好理解，因为南京它是全国第五大城市，也是全国的特大城市，它在二线城市里面也有风向标的含义，很多像二线城市执行的地产调控的政策，很多都是跟南京学的，或者是南京实施了以后，它们再开始实施。然后还有一个风向标城市就是苏州，苏州这个城市非常有意思，就是苏州它的地理位置，在上海和南京的中间，正好在一个一线城市（住建部的标准，住建部的一线城市只有 4 个，就是北上广深），和一个二线城市的正中间。那么在南京和上海中间有苏州，然后并且苏州它经济非常地发达，然后它也是一个二线城市非常大的风向标，因为苏州的调控政策，它和南京还有上海，刚好是一个阶梯式下降的，就是上海是调控政策最严的，然后其次是南京，最后是苏州。所以说南京执行什么政策，它可能对像杭州，或者是类似的这些强一线的城市，有参考意义，那么再往下一个能级的城市，通常都是参考苏州的调控的政策。
所以说深圳、南京和苏州这三个城市，是我们在看地方政府调控政策的时候，最有指导意义的三个地方。那么以上就是这个地方政府调控的一些我们可以比较关心的一个点。