下半部分的内容更加精彩了，就是 2003 年以来的八轮地产的调控周期。虽然历史很长，但是这边我已经帮各位朋友，把核心的要点，按照一个框架的东西，把这八轮地产调控，都用很简单的几个关键点记住。那么这样的话各位朋友和客户，或者是跟其他的亲戚朋友交流的时候，提到比如说哪一年哪一年，发生了什么事情，大家都可以如数家珍。
那么这八轮的地产调控周期，虽然跨了 20 年，但是在我梳理之后，大概也就是 30 分钟的时间，我们就可以把 20 年的调控体系，再回顾一次。
那么第一次就是 2005 年的 3 月到 2008 年的 11 月，这个时候也是中国经济腾飞的一段时间。在腾飞的时间里面，有一个很重要的事情就是城镇化的需求。因为我们知道从 1997 年开始，某个地产大佬和当时的国家领导人会面以后，开启了我们整个商业地产（在那之前都是分房，然后在那之后有了商业地产）。那么在商业地产经过了发展以后，从 1997 年正式的应该是从 1998 年，到 2005 年，在这中间实际上，国家一直是鼓励的态度。为什么是鼓励的态度？因为从 1997 年到 2005 年这个时候，是我们城镇化最快的时候。
那么我们当时房地产，面临的最主要的问题就是供给不足，大家都想住好房子、大房子，甚至是好多地方还没房子，想住房子，不想一家人挤在一个很小的房间里面。那么在这个阶段很多是鼓励的政策，一直到 2003 年的时候，当时中央对于房地产的定调，还是想把房地产做成一个支柱产业。一直到 2005 年时候，终于出现了房地产过热的势头，当然了当时的过热不只局限于房地产，整个经济的高通胀的问题，是非常严峻的。
那么这个时候，中央做了一个什么事情？就是面对着大量的房地产市场的需求，再加上我们前期比较宽松的一个货币政策，所以说我们这段时间，一直是在探索，建立一个房价调控的体系。因为在这之前都是鼓励，从来没有人想过要怎么调控，所以说这个时间我们是初步在探索，建立一些调控的制度。所以说我们现在的调控制度，有很多在现在来看已经是很成熟的政策，在当时都是首次出现的。
那么调控政策我们可以分为两个，一个是需求端，一个是供给端。那么需求端最主要的就是，大家记着四个方面：一个是首付比例，一个是房贷政策，第三个是限购，第四个是交易税费。那么这个顺序也不是随便排的，它是从最有效到效果最低，是这个顺序。然后供给端也是有四个：一个是土地供应，一个是房企融资，新房限价和供应结构，当然了这四个的这个效果就差不多了，而且效果不是很明显。
那么在这个时候，最主要的政策举措是什么？是 2006 年的 5 月，把首套房的比例，从原来的 20% 提高到 30%。那么在 2007 年的 9 月第一次定了一个政策，就是原来是不管你是买哪一个房子，首付比例是一样的，那么在 2007 年的 9 月，第一次明确了就是二套住房，就是你在买第二套房的时候，是要执行和第一套房不一样的政策的，那个时候定的首付比例是不低于 40%。我们看到现在的框架和 2006、2007 年，当时的框架是一脉相承的，那个时候才第一次建立了这个政策。为什么要明确二套？就是为了防止炒房。
那么同时还有一个很重要的，就是交易税费。因为在 2006、2007 年那个时候，我们知道当时的税收整个的体系，还是比较分散的，包括它的收税的能力也是比较差的。那么那个时候为了堵上税收的漏洞，所以当时在 2006 年的 7 月出了一个政策，就是不能计算房屋原值和应纳税额的，按照转让房屋 1%~3% 核定征税。也就是说你不能告诉税务局，你这个房子到底原来买卖的时候多少钱，我们非常典型的就是单位分的房，那么按照你卖房总价的 1%，来交个人所得税，包括我们现在也是这么执行的，现在这个叫已购公房，当时也有叫这个名字。但是还有很多的一些，有的商品房它倒手比较快的，它比如说不能给税务局提供原值，来计算所得税的，也要按照这个政策来执行，当然现在不行了。因为从 2006、2007 年，包括最主要就是 2010 年，网签的系统比较普及了之后，原值基本上都是能查到的，就是你想走优惠政策也是走不了的。
另外一个供应端的政策，我们现在叫 9070 政策，就是商品房住宅面积在 90 平以下的，这个面积占比必须达到开发面积的 70% 以上，满足你这个要求，会给你一些税收的优惠，就是鼓励开发商建一些便宜、面积大小适中、然后老百姓都住得起的房子，当时的供给端是这么考虑的。
那么到 2008 年的时候，我们知道全球的经济危机，那么当时也是导致了房价有一个很明显的下跌。我记得很清楚当时北京的房子，我记得是一年的时间，当时我记得原来有一些新盘才 13000 一平，然后因为经济危机跌到了 9000 一平，虽然只跌了 4000，但是你按比例来算的话跌了将近 1/4，所以说当时的经济形势非常的严峻。
然后我们国家又是一个外贸导向型的国家，面对的全球的经济危机，是短暂地放松了房地产调控的政策。那么这个时候的主要政策有什么？一个是首付比例又调回了 20%，就是从原来的 30% 调到了 20%，然后同时出了一个政策叫改善型自住房。现在我们觉得改善型需求是比较熟悉的，但是当时也是一个全新的概念，改善型自住房，给一些需求的支持。
但是有一个什么问题？就是改善型需求，在当时的定义是非常模糊的，就是什么叫改善性需求？我们现在知道卖了小的买大的，或者按现在的更可操作的标准，就是一卖一买，不管你是卖的大的买的小的学区，还是说你卖了一个小房子，买了一个郊区的大房子，这个我们是符合现在的这种改善性需求的定义，但是在当时没有，就是在这个政策刚出的时候是没有的。
这就导致什么？就是银行不管你是怎么买卖，我都给你按 20% 的最低的首付来执行，反正国家支持嘛，国家支持也无所谓。那么直到 2009 年的时候，当时我记得有很多的新闻媒体，就是记者去暗访，有些是暗访，有的就是明着访，就是去到银行的柜台支行去采访，然后发现改善性需求，大家的操作，都是银行说了算，就是弹性非常大。
那么这个就导致在 2009 年的时候，因为那个时候我们出了 4 万亿的政策，经济已经有一些向好的苗头了，那么在这个时候，信贷还是放得非常的猛。那么这个时候，国务院就出了一个补丁性的政策。那么补丁性的这个政策，当时国务院的定义，就是你已经买了一套房，但是人均住房面积低于当地平均水平，然后这个时候你再买第二套，这个时候算改善型需求，就是和现在也不是特别一样，但是它打了一个很明确的补丁。
那么这个补丁在现在很多地方的，就是公积金的政策里你还是能看到，还是这个定义，就是人均住房面积低于当地平均水平，然后你再买卖，在公积金的贷款定义里面，它还是改善性需求，只是它不执行了而已，但是你在政策文件里还是能看到，就是因为当时国务院有这样一个文件。
但是出了这个补丁以后还是很模糊，为什么很模糊？因为银行查不到你名下有没有住房，也查不到你这个名下的面积有多少，也更查不到你这个房子里，到底住着几个人。查不到你住了几个人，就不知道你人均住房面积，到底低不低于当地平均水平，因为当地平均水平住建部是有数据的，但是你这个房子，比如说 100 平的房子，你住三个人，每个人平均是 33 平，你住 5 个人平均就是 20 平，这个很有可能这对于当地来说，一个就是改善性需求，一个就不是。
那么最后的结果，就是因为银行查不出来，它就只能比如说有的内控比较严的，可能让你承诺一下，有的可能让你口头声明一下。然后后面还有一些补丁性的政策，就比如说像银行已经能查到的，你在外地还有别的住房，那么就不按这个执行，但是大部分情况下，银行是操作不了的，因为银行是不能对接到住建的网络里的。
那么这样的情况下，银行还是有自主权，就是按最低的 20% 来给你放贷，同时还给你享受优惠的利率，那么这个时候炒房的氛围也是比较浓厚的。那么在这个情况下，它还是一个支持性的政策为主，一直到后面才做了一些纠偏。因为整个 2009 年，我们对于经济复苏的弹性，包括地产能不能走出来，其实是有一些不确定性的，所以说整个的房贷政策，虽然说我们事后来看，如果只看政策文件的话，它确实有刺激政策，但是也做了一些限制，但是在实操的这些环节，这些限制政策是并没有发挥很大的作用的。
那么这个结果就是，整个房地产一下就被拉起来了，这也有了后面马上就要到的，就是为什么会有限购，也是因为这段时间，就是因为 4 万亿，财政放得比较大，然后货币政策也放得比较松，然后在银行具体的，房地产的信贷的层面，它放得太松了，所以说这段时间房价涨得是比较快的。
那么还有一个政策影响就比较小了，就是契税，有一个短暂地下调，然后对于个人购买住房的，暂免征收印花税，但是其实这个印花税影响也不大，就几十块钱。然后对个人销售住房，暂免征收土地增值税，那么土地增值税其实也没怎么交过。还有就是营业税，从全额征收改成差额征收，那么这个差额征收，实际上跟现在的增值税的理念是一样的，所以说整个税收是没有大的变化，最主要的还是刚才说的信贷政策，一个是首付比例的下降，一个就是改善型需求，它的定义比较模糊，导致银行放贷的能力被无限地扩大了。
那么再到 2009 年底到 2014 年这段时间，刚才说了因为 2009 年的时候，货币政策放得太松了，然后房价涨得非常的快。我们回头来看，因为全球经济危机从国外，实际上 2007 年底就有了，但是真正传导到国内，已经是 2008 年下半年的事情了，2008 年下半年的事情，从 2008 年的下半年到 2009 年的上半年，这才过了一年不到的时间，房价不只是涨回了经济危机之前，还超过了很多。
那么这个就引发了上层比较大的，决策层，就是我们所谓的高层的一个重视，所以说在 2009 年底，当时 4 万亿的一些弊端也已经显现出来了，就是通胀，还有地方政府债的一些问题，还有包括后面出现的，潜在的坏账的风险，那么决策层就是非常的担忧，所以说它又开始收紧了调控的政策。
当然在整个周期里面，房价是有涨有跌的，那么这个和经济的形势也是紧密相关的，但是从大的区间上来看，就是在 2012 年之前，除了 2008 年房价有一个短暂的回调以外，在整整的我们从 2000 年开始，一直到 2012 年这之间，大部分时候房价都是以上涨为主的，一直到，虽然说 2010 年出了调控的政策，但是它的效果要到 2012 年，才开始逐步地显现。
那么这个时候做了几个事情，也是奠定了我们现在调控的基础。首先来看第一个，这个事情是对于当时来说最重要的事情，首先是明确了，二套房认定标准为家庭而非个人。这个是什么意思？前面又说了改善型的需求，如果我们现在有好多，在现在这个调控体系下，我为了争取首套房的资格，还有人假离婚，这些大家都知道，也不是什么秘密，假离婚，然后为了打这个补丁，好多地方规定就是离婚三年内，还算一个家庭。那么家庭这个概念是什么时候来的？就是这个时候来的，就是 2010 年的时候，也就是说计算你整个限购也好，计算你房贷的标准也好，首付比例的要求也好，认定的标准明确，就是家庭，而不是一个人。就是说你整个家庭就是户口本上的，就是妻子、老公，然后再加上子女，当然这个子女主要指未成年子女，是以这个标准来计算，你整个家庭拥有的套数，而不是说个人。个人的话丈夫可以买一个，妻子可以买一个，这样一下你整个家庭可以买五六套，都还是符合这个要求的，那么这个显然是和我们调控的精神，是不符合的，那么这个时候就明确了，调控的标准是家庭而非个人。
那么第二个就是二套房贷，认定标准的可操作性。那么这个可操作性体现在两个方面，就是前面刚才说的一个是家庭，另外一个方面就是，金融机构依据有关规定，通过本市房屋交易权属系统等，认定第二套住房。也就是说原来银行知不知道你有二套房，主要靠你自己自觉，你要万一说漏了嘴，你不小心说了，我在别的地方有房，那你可能如果说被什么地方记录下来了，你就失去了首套房的优惠的这些政策，但是这次不一样了，这次金融机构是可以查的，通过本市的房屋交易权属系统，一查你名下，身份证号一输进去一查，你到底有几套房，是第二套房还是第三套房，因为第三套房就要对于，像一线城市就是停贷，对于一些三四线城市，可能你的贷款的比例，就大幅度地下降了。那么这一块在这个时候明确的，2010 年明确的，就是金融机构，可以通过住建部的网站，然后来查你到底有几套房。
那么还有一个就是认房又认贷，就是你只要有贷款记录，不管是本地的还是外地的，那么你再比如说一卖一买，它也算是第二套房，这个政策也是 2010 年的时候出的。
然后第三个就是全面上调首付比例，首套房上升到 30%，二套房对于很多地方，尤其是热点城市调整到 60%，基本上绝大部分的房款，是需要购房者自己来出的。因为在当时的情况下，就经过了比较长时间的发展，已经有很多大户型的房子了，所以说鼓励家庭你就买一套房、自己住，不要来炒房。那么二套房 60%，银行只给你贷 40%，三套你就只能自己掏钱买了，有钱人你可能改善性的需求，确实是改善性的需求，或者说我要买别墅三套这种，但是银行是不会给你借钱的。那么这个是 2010 年最重要的几个变化，这个是最最重要的。
然后这个也是我们现在整个调控体系的基础，都是这个时候出的。那么还有一个这个时候出的就是，从无到有的限购政策。刚才也说了 2010 年的 3 月，北京是第一个限购的，但其实在 3 月份之前，国务院就出了个文件，就是地方可以根据实际需要，有必要的地方就采取限购政策，然后北京是第一个执行的。
但是到了第二年，就是 2011 年 1 月，当时国务院出了一个文件说，原则上当地居民限购两套，不是本地户口的，在满足社保要求的情况下限购一套。包括我们过去十几年来执行的，所有的限购政策的基础是什么？就是这个，是国务院定的，不是地方政府定的。为什么很多地方说限购两套，然后非户籍限购一套，这个合理不合理，不管它合不合理，它都是国家定的。
那么这个时候是有一个从无到有的阶段，当然从无到有的阶段，这里面主要还是在当时 2010 年到 2014 年，主要还是一些大的城市，然后直到 2016 年的时候，才向全国扩散了，这个后面会讲到。
那么这个里面中间还有一个很大的插曲，就是从严征收个人所得税。这个是什么时候的事？就是 2013 年的事情了，2012、2013 年的事情了。就是在那个时候，虽然说整个房屋征管的系统，已经比较完善了，但是大家还是能不交个税的就不交个税，因为在当时大家纳税的意识，也不是很强 ，而且房屋买卖，也没有说一定要把这些交税的凭证，都上传到这个系统里面，作为过户的一个前提条件，那个时候是没有的。
那么直到 2012 年还是 2013 年，就是这两年中间的 5 月份，当时是北京首开了先河，也是从北京开始的，必须从严征收个人所得税，必须要通过税收征管、房屋登记，还有包括契税的纳税记录，然后来计算房屋的原值，并且严格按照这个差价。比如说这个房子，在住建部的系统里卖 200 万，然后原来买这个房子的时候只花了 50 万，那么这中间的 150 万，如果不满足满五唯一这个优惠条件的话，要交 30 万的税，因为增值额是 150 万，然后税率是 20% ，交 30 万的税。
从这一刻开始，就是在 2013 年之前，实际上在整个房屋买卖的交易环节里，交个人所得税的地方很少。但是当时 20% 的税率首开了先河，所以说这个也是当时明确的很重要的一个点。
当然有朋友会问了，这个时间不是说了有房产税试点吗？但是房产税试点，从事后来看并不重要。为什么不重要？我这里简单讲一下。
首先我们来说一下上海和重庆，它们的房地产税的试点，是两套体系，就是上海的试点和重庆的试点还不一样。我们先说一下上海的，上海的试点有一个很重要的特点，就是它在试点之前所有成交的房屋，不征收房产税。不征收房产税什么意思？就是之前成交的房屋不管了，只有新成交的房屋可以征收房产税，同时它还施加了一个非常非常很难达到的条件，就是人均的住宅面积要超过 60 平。
这是个什么概念？人均住宅面积超过 60 平是个什么概念？我觉得可能大家没有概念，但是我可以跟大家讲一下，北欧的发达国家，人均住宅面积才只有 60 多一点。再想想十几年前的中国，又是上海这样一个寸土寸金的地方，人均住宅面积何以达到 60 平？只有豪宅。而且前面也说了，这个房子有几个人住其实是很难知道的。
我们现在再回过头来看，2022 年人均住宅面积是多少？47 平，就是现在还没有到上海税试点的标准。所以说上海的这个试点就是做做样子，真的是一个非常初级的试点，即使把这个标准放到现在来看，它也不高，也不是一个要使劲收税的试点，也不会对地产有一个很明显的影响。
然后重庆更直接了，重庆就是豪宅征税，简单来说满足一定条件的豪宅征税，对于普通居民的这种普通住宅，根本就够不上人家的标准，也不在人家试点的范围内。
所以说我这里虽然写了两个城市的试点，但是这两个试点，在试点出来之前，当时很火的网站叫天涯论坛，我相信一些年纪大的朋友可能知道，天涯论坛上面传的那几个版本的地产税，不管是上海的还是重庆的，那几个版本的税，是真正地会对地产产生很大影响的，但是最后都没有采用，最后用的就是我刚才说的那两个版本。
那么这两个版本其实，刚才也跟大家分享了，其实就是很初级的一个试点，确实没有特别大的作用。
然后另外供给端我就简单说一下，这里面涉及到的一个土地保证金，必须要在一个月之内，交纳 50% 的首付款，就防止地产商空手套白狼。因为可能有很多的，在当时来说地产还是在一个上行期，就是想做地产生意的很多，那么拍地又是一个很重要的购房的支出，在当时的情况下，土地的成本大概会占到 1/3 左右，所以在这块，地方政府就是要避免空手套白狼，这个也是对地产降温的一种手段。
下面就是 2014 年到 2016 年，2014 年到 2016 年，是一个房价暴涨的阶段，当然暴涨实际上是从 2015 年下半年才开始的。这也可以给大家分享一个小故事，我买房就是这个时间买的，然后我是 2015 年年底，到 2016 年年初之前看了一个房子，当时我看好了一个房子想买，然后标价是，我记得非常清楚 440 万，然后 2016 年过了一个春节，到元宵节的那天，因为之前大家都放假了，然后地产中介也没上班，过了一个春节同样的户型，但是这个楼是在楼上，大家猜涨了多少钱？涨到了 580 万，就过了一个春节，一共过了 20 天的事情，从 450 万～470 万涨到了 580 万。
然后当时就是人生都非常的迷茫，然后思前想后又去再看了一套，然后又看了一个月的房子，然后同样的户型涨到了 630 万，而且还买不到，所以那段时间是一个房价飞涨的时段。
那么这个飞涨背后源自于什么？源自于调控政策的一个改变，就是这个周期又到了一个放松的周期，政策周期就是这样，一紧一松 、一松一紧。
那么这一段就是放松的时候，这一段的放松，有一个非常大的变化，并且这个变化，导致了国家的房地产的调控政策，在后面的五六年的时间里，就一直定型了。为什么定型了？就是在这，这里的第一条，看到的这个房贷的标准，就是二套房贷的认定标准大幅度地放松，并且下调了首付比例，从认房又认贷改成了认房或认贷。
这个是什么意思？我举一个很简单的例子，书面语说得比较拗口，“已拥有一套房，并且已经结清相应贷款住房的家庭，可以执行首套房的政策”。简单来说是什么？比如说原先有一套房，然后这套房不管是卖了，还是说去找银行把贷款都结清了，再买下一套房，就可以执行首套房的房贷政策。
不知道大家还能不能想得起来，上一个调控周期收紧了什么？上一个房贷周期的房地产调控周期收紧的，二套房的房贷首付比例，上调到了 60%，不知道大家还记不记得，刚过去了 5 分钟，上调到了 60%，而首套房的房贷首付比例只有 30%。
也就是说二套房，要拿出比首套房一倍的比例，才能买同样的房。这个是什么样的概念？举北京的一个例子，比如说第一套房买了 400 万，就是住建备案的价格 400 万，那么按照原来的政策，首付比例是 120 万（30% ，120 万），如果这一套房被认定为二套房，首付比例是 240 万，中间差了 120 万。
这差的 120 万是取决于，如果要买二套房的话，银行是不能贷这么多钱的，所以要自己多掏 120 万。那么这个会导致一个什么事情？对于很多的居民来说，可能现在住的 400 万的房，把这个房卖了，还了房贷以后，比如说在原来的首套房的比例下，卖了以后，拿回大概 140 万的房款，想再买这套房，连首付都不够了，这个就是上一次调控周期调控的一个结果。
那么这一次调控周期就把这个给取消了，因为知道在房地产交易，在国内属于不动产交易，不动产交易有一个特点，就是需要做登记，民法里面要求，不动产的交易以登记为准。
那么这个登记包含两个部分，一个是所有权的登记，另外一个就是抵押权的登记。大家回去可以翻一下房本，房本上如果是有贷款的，在倒数第二页会盖一个抵押的戳，然后银行会有一个小本，叫他项权证，他项权证就表明对房屋有抵押权，处置房屋的时候，就要先清偿抵押款，清偿抵押款才能保证银行的利益。
在这种情况下，有一个很大的变化是什么？对于北京的这些人来说，先卖房再买房，在原来的情况下，需要再付一倍的首付，才能买原来的房，在新的政策下，因为卖房之前必须要先解抵押，那么这样就会保证一定结算，就是一定结清了以前的房贷的额度，再买下一套房，就可以执行首套的贷款的政策。
那么这样就会导致什么？大家换房的积极性大幅度地提高了，一方面就是改善性的需求，想买学区房，而且 2014 年正好是学区这个概念火起来的时候，又配合上这个学区，再配合棚改的货币化安置，就是拆迁，原来是给补一套房，现在直接给补钱，自己去市场上买，这样大家的购买力又大幅度地提高了。
然后再加上刚才说的换房的，大家的意愿又空前地高涨，换房的意愿的高涨，还带动了一个事情就是，大家觉得反正换房随时都能换，那第一套房也可以随便买，原来上一个调控周期里，首套房的资格是很珍贵的，但是在这个情况下，首套房的资格不珍贵了。
所以当时最流行的户型是什么？在北京当时最流行的户型，是地铁旁边的小两居，尤其是 50 平的，绝对的抢手货，非常好卖，然后大家都去看。
但是在现在，北京现在认房又认贷还没有放开，在放开之前，再看现在的北京，这种房子反而是最难卖的 ，为什么？因为没有人接盘。
在当时的情况下，就是可以先买房，先住着，然后上下班也很方便，反正可能夫妻两个人，或者一个人住 ，很方便，然后等到当时卖的时候，因为当时大家线性外推同样的政策，如果这个政策没有变的话，等到五年以后再卖的时候，再买新的房，换房 ，可能生孩子，或者职位有了升迁，工资有了增长，在这种情况下，还可以用同样低的首付比例再去换房，很方便，所以大家刚需上车的意愿很充足，大家都在买房，不管是一居的、开间的，还有刚才说的那个最抢手的户型，还是说已经有一定基础了，想换大房子，整个市场都非常的火热。
在火热的情况下就是房价飞涨，我记得非常清楚，整整 2016 年一年，因为刚才说买房的例子，那是因为地段比较好，但是其他的楼盘，普遍涨幅也在 30% 以上，甚至是 40%。
那么这个就和刚才说的房贷政策，就是认房又认贷到认房或认贷，一字之差，就是在央行政策里一字之差，就可以让房地产市场大热两年的时间，所以现在还是回到前面说的，就是央行为什么这么重要，就重要在这个地方，因为从历史上来看它就这么重要。
然后另外一个就是棚改货币化，棚改货币化是什么？当然现在比较少了，原来那个时候还是挺多的，城市周边有一些棚户区，或者说现在这个概念，就是城中村，一些比较破的区域，可以把它拆了，然后建成新的商品房，然后地段通常又比较好。
那段时间因为前面调控得比较严，在 2013 年和 2014 年，整个房地产市场非常的冷淡，就是整个地产下行得非常的快，所以说那个时候积压了很多的库存，积压了很多库存，然后地产商也都活不下去了，当时有几个快要破产的地产商，甚至是大家现在如果翻一翻，最近这一批破产商里面，还有一些再翻翻历史，有的在 2013 年 2014 年，就已经差一点破产了，然后因为调控的政策又活过来的，有好几家我就不点名了。
这个时候因为有货币化安置的政策，使得房价涨得非常的快，当然最典型的不是北京，最典型的是杭州，拆一套房然后补了个几千万，然后自己再买几套，这个也是从供需两端，都是一个大幅度的刺激。
那么 2016 年之后到 2020 年，就是房住不炒，就是大大提的房住不炒。在 2016 年底的中央经济工作会议里面，提到了房子是用来住的，不是用来炒的，这个提法已经提了非常长的时间了。
在整个的阶段里面，最主要调整有两个，一个是刚才说的，认房或认贷转向认房又认贷，这个是最核心的举措。为什么？为什么这个政策是当时最核心的，并且一直延续到了现在，到今年的 8 月底才调整的？是因为 2014~2016 年，历史上放松过一次，然后吃了很大的亏，就是房价涨了非常多。
如果是年纪稍微长一点的朋友，跟我或者说比我年纪还大一点的朋友，就会知道其实在 2013 年 2014 年的时候，尤其是 2014 年底，或者是甚至到 2015 年上半年，包括北京在内，全国很多地方是有一个共识的，共识是什么？房价不会再涨，就是房价到这就到头了，就是已经很贵了，但是普通老百姓还负担得起，然后在当时的调控的情况下，房价大概率以后不会再涨了。
但是出了认房又认贷以后，一下打破了这个共识，或者说为什么 2017、2018 年，还有很多人认为，一线城市房价一定涨，这个想法来自于哪里？就来自于 2014~2016 年，当时放宽了认房或认贷这个政策，然后房地产市场有一个暴涨。
那么吃了历史的亏，或者说吃一堑长一智，有了历史的教训以后，对于认房又认贷的放松，中央是非常谨慎的，所以这个政策上一轮持续了四年，这一轮持续了七年，为什么这么长？就是因为上一次有了这个经验，这个是第一个。
然后第二个就是调控限购的政策。那么限购的政策，逐步地调整成一个区域性的政策。什么是区域性的政策？就是北京有一个政策，然后它向北京的周边扩散，北京北三县的这些，或者说燕郊的这些地方，其调控政策会向北京看齐，形成一个区域性的调控政策。
在这个时间段，调控政策从大概二十几个城市，扩大到了一百多个城市。这是因为中央定了一城一策这样一个大的方向。有一些城市，为了达到自己定的房价涨幅的目标，就采取了限购或者是限售这样的举措，还包括这些限购门槛的一些调整，以及假离婚等情况，这些都是对应的需求端趋严。
当然这段时间，对一线城市来说，房价大部分时候还是在上涨的，因为这个时候一线城市的人口流入整体上还是比较多的。二三线城市中，有一些三线城市已经进入到一个平稳的阶段，二线城市也是偏涨多一些。这段时间，我们现在的调控政策基本上都源于此。
在疫情期间，有一个三个月的短暂放松。这主要是对于房贷的利率，以及主要是对开发商有一些救助的举措。对于购房者来说，当时有一个事情，大家都知道，但其实并没有很多人用到，就是经营贷。因为经营贷用得最多的是像深圳等南方的一些城市，因为他们的经商观念更重一点，他们注册一个公司，然后用这个公司的名义申请利率更低的经营贷。
我举个例子，北京也有这种情况。北京当时的二套房贷利率是 5.88%，然后经营贷的利率是 3.05%，整整差了将近一倍的利率，最低 3.05%，大部分人申请可能在 3.5% 左右，如果跟中介还有银行的关系比较好的话。这样一来，由于房贷的成本大幅度地降低了，所以那段时间房地产的热度还是比较高的。
第七轮就是疫情之后了，一直到 2021 年的 10 月，当时出了现在来看比较重要的两个政策，一个叫三线四档，一个叫房贷额度集中度管理。集中管理前面讲了，这里就不再讲了。
所谓的三线四档，对于房地产企业来说，是一个很重要的变化。为什么现在很多房地产企业爆雷了？就是受这个政策的影响。从这个政策开始，所谓的三线四档，就是根据房地产企业的财务情况，来确定其贷款额度。
举个简单的例子，资产负债率、现金流的一些比例，如果不能达到央行确定的，所谓的绿线，也就是我们所说的比较健康、杠杆率比较低的一个水平，那么在狭义金融市场，即银行间市场，也就是金融机构之间的借贷中，根本就借不到钱，想发债也发不出来。
这样就会导致很多房地产企业被迫不得不收缩，因为借不到钱，就没有办法拍地，也没有办法推进建设。那么这样会导致什么事情呢？就是房地产企业的现金流非常紧张。
像恒大或者是融创这种高杠杆的一些企业，当然像有一些提前感知到这个市场可能有下行风险的，像万科，万科 2018 年就提了，原来是黄金时代，现在是白银时代，这里关于 “活下去” 我们就不讲了，白银时代的说法还是比较理性一点的。还有像碧桂园，它虽然一句话也没有说，但是采取了一个偏谨慎的政策，就没有原来那种大扩张的政策。
在这样的情况下，高杠杆的房地产企业，其现金流受到了很大的抑制。最后导致的是什么结果呢？如果银行再惜贷，企业经营又不善的话，债务就会爆雷或者楼盘烂尾。这个政策主要就是这个时候出的。
需求端的政策，也有一个比较重要的，就是刚才说的房贷集中度管理，还有一个很重要的事情就是二手房指导价。最典型的就是深圳，深圳的二手房指导价，其作用原理是什么样的呢？比如说这个房子在市价原先可以卖 1000 万，但是指导价只给你定 800 万。那么银行在给购房者确定能贷多少钱的时候，只能在这两个价格中选择低的那个，也就是 800 万。
我们想想看，原来 1000 万的时候，按照 30% 可以贷 700 万，但是在指导价 800 万的时候，就要自己多付 60 万的首付，等于说首付比例实际上提高了很多。我刚才只是举一个简单的例子。
当所有的银行都执行这个政策的时候，而且二手房的指导价比市价普遍要低 20% - 25%。粗略地计算一下就知道，购房的首付比例大概上调了 5 - 10 个百分点。在这样的背景下，想买房可以没问题，但是因为指导价的影响，银行给贷的钱少了，就必须自己多掏钱。
对于普通购房者来说，让你一下子，比如说看好了一个房，要多掏五六十万的首付，确实很想买房的话，也只能找亲戚借，或者推迟购房计划，当然对于很多人来说干脆就不买了。这个对于需求，也是有很明显的抑制作用。
还有一个就是学区房的调整。2021 年的时候政治局会议当时又提了，防止以学区房名义炒作。因为其实在 2019 年以后，涨价的主要是学区房。这个时候，北京、上海和深圳，广州稍微弱一点，但其实它们也都做了调整，调整了入学政策。比如说最典型的就是北京的 430 政策，即西城区多校划片的政策，也是那个时候开始实施的。
北京现在在西城区一些非常热门的学区房，按原来政策之前对口的学校是上不了的。这个也是给房价有一个明显的降温。所以说从供需两端，都对房价有一个全面的收紧。
这个收紧一直持续到了 2021 年 10 月。2021 年的 10 月发生了什么事情，让中央有一个转变呢？其实最直接的事情就是恒大的爆雷，包括一些烂尾房的事情，当然后面还有一些因素，就是因为疫情。
我们知道 2021 年的 10 月份，出了一个新的变异株叫奥密克戎。奥密克戎的传播力大概是原来德尔塔的 3 倍到 5 倍，但是致死率比较低。这个毒株传播力非常强。我记得在 2022 年底的时候，北京快放开还没有放开的时候，我记得非常清楚，那天下午我戴着口罩，戴得非常严实，去超市买了个菜，一共就待了 15 分钟，门口的收银员咳嗽了两声，然后在我付完钱给他，他走的时候，他说他昨天的核酸还没有出结果。当时没有细琢磨，不知道，因为事后我们知道，没出结果就是因为当时是 10 个人 1 个管，他这管阳了，再加上他咳嗽，那肯定是他阳了。当时不知道也没当回事，然后第二天一早，我下午去买的菜，第二天一早我就中招、发烧了。而且我们俩全程都是戴着 N95 非常严实的口罩，我才待了 15 分钟，然后我就中招了。
2021 年的时候我们国家还没有奥密克戎，但是到 2022 年的年初，一直到 2022 年的年底，中间好几次，我记得北京就封了三次，全国各个地方也封了很多回，疫情的反复冲击，导致整个我们的经济下行的压力非常大。再加上前面的恒大爆雷的事件，也就是烂尾楼的问题，还有包括提前还款的问题，已经非常突出了。
所以说在 2021 年的年底，这个时候政策开始了一个调整，最主要的原因就是刚才说的疫情。在疫情之后，2022 年年底放开了以后，也就是 2023 年的年初，房价有一个小幅度的反弹，但是反弹之后又继续下行。所以说整个疫情，对于我们经济带来了一个很重的疤痕效应，我们的信心，包括我们整个经济的复苏的通道，还是受到一些限制。
这个时候，房地产的调控政策有一个持续的放松。这个放松最主要的，就是刚才说的那几个之前比较严的问题。首先是保交楼的贷款支持，还有三支箭，支持房地产上市企业的融资，这些保证房屋交付，不要出现烂尾楼的问题。因为烂尾楼的问题，不是一个经济的问题，而是一个民生的问题，所以要摆在最前面。
除了这个以外，用央行邹澜司长的话说，就是对于前期一些过热政策的纠偏。政策是这么表态的，但是我们实际上看到的，还是放松的力度比较大。一个是认房又认贷取消了，转向认房不认贷。当然这个事情央行说是地方说了算，但是说完以后所有的地方都执行了，就是认房不认贷。
同时也是下调了首付比例。原来央行规定，不实施限购的城市是 25%，实施限购的是 30%，现在统一下调成 20%，就不再分限购和不限购了。当然现在很多地方的限购，除了一线城市以外，都取消得差不多了，所以再分限购不限购意义也不大，因为北上广深会自己定成 30%，就没有必要再有这个束缚了。
另外就是存量房贷的调整。为什么要调整呢？就是因为提前还贷的太多了。提前还贷这个事情，对于个人来说是有益的，但是从发达国家，尤其是日本的经验来看，当所有人都提前还贷的时候，就会发生一个事情，在日本叫资产负债表衰退，这是一个很严重的经济问题。所以必须要调整存量的房贷利率。
最近央行自己公布的结果是，已经调整的这些人，其下调幅度是 72 个 BP，这个幅度还是比较大的。相当于什么呢？如果原来每个月的还款额是 1 万块钱，那么每 10 个 BP 大概对应是 100 块钱，也就是说原来要还 1 万的房贷，在新的政策下可以少还 700 块钱，一个月少还 700 块钱，一年就是七八千块钱了，这个力度还是比较大的。
第三个就是首套住房房贷利率下限的动态调整机制，包括 LPR 的下调，然后二套房贷加点率的下降，这个前面都讲过了。还有就是二手房指导价实质上被取消。为什么叫实质上被取消呢？就是还有二手房指导价，深圳也有，北京名义上也有，但是北京的指导价和深圳的指导价，此指导价非彼指导价，也取消了。因为深圳的指导价会影响房贷利率，在 2022 年就不执行了，后面的政策叫银行放贷时可以参考这个价格，那么参考这个价格对银行来说，就没有任何约束力了。
北京的指导价是什么呢？北京的指导价也被取消，但是北京的指导价是挂牌指导价。房屋均价超过一定的比例，超过一定的数字，比如说最早 2016 年的时候，当时定了金融街，有一个非常厉害的叫宏庙小学，它有一个学区叫丰汇园，丰汇园这个片区里面有一个新盘叫丰融国际，丰融国际后面有一个丰融小区，那个小区非常贵，但是贵有贵的道理，因为它本身在金融街，另外学校又非常好，房子还是最新的。
当时那里面的房子是怎么卖的呢？一个 100 平的房子要卖 2000 万，均价是 20 万一平。当然这个小区非常有意思，150 平的房子只卖 2200 万，就是 100 平的房子卖 2000 万，然后 150 平的房子卖 2200 万，只贵 200 万就可以多买 50 平。为什么呢？因为学区和地理位置贵，其实不是房子本身贵。
当时，北京住建就下了一个规定，单价超过 16 万的房子不能挂在 APP 上，就是在 APP 上是看不见的，但是去问中介，中介可能会给推（大概率会给推）。这个规定的取消意味着，因为原来房价非常贵，APP 上的挂牌价如果不停地往上走的话，市场也会人心惶惶，大家都很担忧房价会不会再暴涨，所以把这个价格之上的展示给取消了，不让展示后有很多人就不会来看这类房，这样也会起到一个调节市场的作用。但是现在挂牌价的限制被取消了，所有的房子都可以恢复展示，不管挂的价格有多离谱。当然因为一般购房 APP 的数据中心会做一些处理，明显高于市场价的，也是不给挂的，但是监管层面的限制被取消了，这个就是二手房指导价的情况。这也是现在调控放松的一些表现。