那么，这些我们从大面上，整个全国的大面上，来看八轮的调控周期大概花了，可能稍微超时一点，花了 40 分钟的时间。那么，我们现在最后来讲一下，如何来分析我们地产的一个投资的机会，基于刚才说的这些政策。那么，首先我们就要知道，中国房地产市场的特点，或者说房价的特点有哪些，知道这些特点，我们才能更好地来分析，这个是第一个事。
那么，中国地产的特点是什么？第一个特点就是割裂的程度很深。割裂程度是什么？就是两个，一个是地域，就是北京和三线城市，一个典型的割裂，还有就是一手房二手房的割裂。那么，这个割裂的原因有什么？第一个最主要原因就是，它本身所有的国家地产都会割裂，这个割裂最主要是因为房地产是不动产，它是不会跟着你的人走的，所以说它必然要跟当地的经济发展的水平，当地的工作机会，当地的人口流动有一定的差距。但是我们国家的割裂，是远远超过发达国家普通市场的割裂的。为什么？就是因为有调控政策。那么，这些调控政策，一个就是体现在限购上面，因为有了限购的政策，所以说一线城市和三线城市，是两个单独的市场，所以一线城市房价涨，三四线城市的房价可能会有别的走势，可能在发达国家房价一涨，就是整个国家各个地区都涨，那么我们国家不是这样的，因为我们国家是限购限售的，所以说整个市场是割裂的。另外一个就是一二手房的割裂，一手房的割裂就是一手房有备案价，就是它的备案价，它是调控以后的，它不是市场的，但是二手房的房价又是全市场的，所以说一二手房的价格，要么是倒挂，要么就是有问题。有问题是什么？就是一手房它的备案价有下限，就是开发商想降价卖，它也卖不出去，因为不允许。还有一些情况就是一手房，比如说这个小区有一期、二期、三期，现在一期二期卖完了，三期我想降价卖，一期二期的不同意，它是隐含的一个约束在里面，所以一二手房价也是倒挂的。
然后，第二个就是，二手房的重要性在提升。所以说二手房，她有一个很重要的特点，就是她的卖的人是业主，那么业主我随时可以卖，也可以随时不卖，那么政府对二手房业主，个人的约束力是很弱的，它不像开发商我有税收，我有行政许可，我都可以卡着你，但是个人的业主，就是大家市场公平买卖，就是政府对于二手房，或者说对整个房价的主导因素，她的直接调控的力度在减弱，她必须通过间接手段，那么这个间接手段是什么，就只有金融手段，就是刚才说的房贷，一个是首付比例，一个是利率，那么是这两个方面，这两个方面就突出为什么前面说，央行的重要性越来越高了，就是在这个地方。
那么，第三个地方就是房价变动的趋势，和人口的走势更加地明显。那么，尤其是我们 2022 年是，第一年人口负增长的，那么这个趋势未来也会更加地明显。还有一个很重要的点是什么，就是现在印度已经超过我们，是世界人口第一大国了。那么，我们知道人口的下降，对于需求来说，对于房地产的需求来说，一定是下降的，那么这个下降，具体到每个城市也是有关系的，就是这个关系体现在两个地方，一个是大城市户籍人口出生的下降，包括大学生留下来的门槛限制越来越高，所以一线城市的刚需盘，就刚才为什么说地铁上面的，离地铁很近的小两居没人买了，就是因为出生人口的下降，大学生也留不下来了，所以这种房子需求就下降了。第二个很大的影响，就是每年的买房的一个时间点，会发生变化。以往的买房的时间点有两个，一个是 3 月到 4 月，就春节以后，我们叫金三银四，另外一个就是十一前后，叫金九银十。那么，现在每年购房的最好的时间点，就是房地产销售比较火热的时间点，就是金三银四，因为金九银十就已经卖不动了。为什么卖不动？因为金三银四她背后有三个需求，一个是生孩子，我们都知道春节出生的孩子比较多，另外一个就是上学学区的需求，还有就是结婚的需求，因为春节到五一，这是两个结婚的旺季，然后金九银十，她只对应了一个结婚的旺季，我们中国人的观念是先买房再结婚，或者说差不多定了，可以买房然后再结婚，那么随着结婚率和生育率的下降，那么十一这个购房的旺季，她的人口的支撑因素没了，所以说现在金九银十的销量，为什么越来越差了，背后也是人口的因素。
那么，第二个宏观的因素刚才也讲了，长期还是长期看人口，中期看土地，这个土地对应的是什么，对应的就是房产税。那么，在房产税出来之前，核心区的二手房还是比较坚挺的，因为它持有的成本是很低的。然后另外如果是说一些，有一些我们知道三四线的城市，它比较热衷于建新区，大家知道建新区，可以拉动很多的财政和需求，那么建新区的这些城市，它的老城区的淘汰率，或者是空置率是会比较高的，那么这个就是中期看土地。短期我们主要还是看金融，金融看什么，就是看限购的政策，还有房贷的政策，这个刚才已经讲了，因为短期的话，供需都会受到它的一个比较大的影响。
那么，这个是国内的因素。那么，我们把时间放得长一点，刚才说的是一个短的和框架性的因素，长了一点的就是全球房价，就是我们的房地产商最后会走向何方。目前来看全球有两种模式，两种比较成熟的模式，一个是新加坡和印度，这个特点就是，房子大家都住得起，当然它们一个是发达国家，一个发展中国家，区别就在于印度的贫民窟，它是很 low 的一种住房的模式，新加坡是普通人都住得比较好，普通人住得相对比较好一点，然后共同的特点就是，这些房子都很便宜，然后高档的，它有一些像别墅什么的，它收很重的税，然后是一个商品房的市场，那么对于大部分的普通人来说，不管你是住在印度还是住在新加坡，这种普通的住房，它的房价是没有特别大的变化的，在一般的情况下，当然也有一些特殊情况，那么这样的话房价就比较稳定，然后高档的那些小区，它是随着经济周期有变化的，但是这个变化对普通老百姓没有影响，普通人就住普通人的房子，然后那些大富豪住大富豪的房子，这种是一种成功的模式。然后另一种成功的模式，就是欧美的这些模式，欧美的模式是什么，就是大部分的房子，它是掌握在资本的手里的，或者是掌握在富人阶层的手里的，然后剩下的一小部分的房子，是在中产阶级的手里，然后最后普通人租房，欧美国家租房市场为什么发达，就是因为你比如说我一个很富的人，我可能有几千几万套房子，但是我肯定自己不会住，我就成立一个租房的公司，按公寓来租出去，然后租房市场非常地稳定，然后法律也相对来说完善一些，那么这样的话因为租房很稳定，大家就没有说特别迫切地买房的需要，然后房地产的交易量也比较小，那么这样整个市场也是稳定的。
那么，这个对应的是什么，第一个就是价格稳定，就是新加坡印度的模式，欧美国家的模式就是租房稳定，或者说交易量比较少，就是租房稳定，一个是房价稳定，一个租房稳定。那么，这两种模式对于我们国家来说，都不太合适，客观上来说都不太合适，但是我们国家可能会更偏发达国家一点，因为新加坡和印度模式，就是印度那种穷人的模式，我们肯定是不会走的，这个不符合我们国家的发展需要。那么，新加坡模式它有一个很大的特点，就是房子的供应要很充足，为什么大家都能住得起房，因为房子的供应很充足，新加坡 90% 以上的土地，而且它本身土地也小，都进行了土地开发，农业用地只占不到 2%，就是 1% 左右，所以它所有的粮食都要靠进口，但是对于我们这样的大国，现在我们国家的国际形势又比较紧张，这个肯定是做不到的，所以说这种模式，大概率在中国是不会推出的，所以说我们国家大概率是什么模式，就是欧美发达国家模式，但是做一点点小小的改良，这个改良是什么，就是政府和一些市场机构，承担租房的责任，比如说公租房、廉租房，还有一些长租公寓，但这个前提是它能够长租，只要把长租这个事情做起来，我们就可能类似于这种发达国家模式，就是进入到一个房价的相对的稳态。
那么，刚才说到了长期的事情，再简单说一下短期的事情。短期的事情最主要的是什么，最主要就是这个地方，8 月 25 号就是认房不认贷，然后包括房贷的政策，首付比例做了一些调整。那么，调整以后，第一个落实的是广州，广州的房贷的利率，是首套下调了 10 个 BP，然后二套是下调了 30 个 BP，并且首付比例下降了 10%，然后深圳也是类似的一个做法，首套和二套都降了，然后同时广州还放了限购，就是说非核心区的限购也放开了，但是深圳还没有放，那么深圳后面会不会放，其实是很有标志意义的。为什么这么说？因为前面也说了，就是限购这个事情放不放，深圳现在是全国最独特的，就是她是唯一的社保再加上户籍，就是你有户口还必须要有三年的社保，你才能买房。为什么这么弄？因为深圳落户，你只要是个大学生，基本上就是手续齐全的都能落户，所以说用户籍来作为限购的话，深圳基本上是摆设，所以导致深圳炒房的氛围比较浓厚，那么再加了户籍和社保双重要求以后，深圳降温就比较明显了，因为炒房你绕不开这个门槛了嘛，深圳现在是全国最独特的限购政策，那她未来后面怎么改，对于北京上海是非常有借鉴意义的，因为深圳的这个特殊性，如果深圳不调整，或者调整得比较小的话，那么可能北京上海，这一次的限购的政策，也不会有大的变化，那么其他的城市就会像，比如说南京，南京它是全面放开的，然后可能其他地方也是，接近于全面放开，当然可能在极个别的一个核心的区域，还是有一点点社保的要求，但是社保的要求也不会很多，像比如说，要求半年的社保记录，基本上就跟没要求是没有区别的，就只要你确实想投资，当然我不是很建议，确实想投资的话，你可以通过其他的一些手段，达到限购的门槛。
那么，除了这个以外，最近的我们看到热点城市的首付比例，也是有一个明显的变化，我们看到左边这个图，我们看到很多城市，都调到了下限，就是首套 20、二套 30，然后包括右边我们看到房贷的利率，也是有一些优化的，所以说从目前来看，短期，包括从现在到今年的年底，当然我个人推荐，如果说有买房计划的朋友，今年年底可能是一个不错的，可能短期来看是一个相对的低点，但是从中长期来看还不太好说，但是短期绝对是一个低点。为什么这么说？前面也说了金三银四和金九银十的关系，所以说对于全国绝大部分的地方来说，现在房价年内有一个季节性的规律是什么，就是春节到 5 月，大部分地方是上涨的，然后 5 月到 6 月 7 月一般是持平的，然后从 8 月开始就一直开始跌，然后一直跌到比如说 12 月，这个就是刚才说的人口的趋势，现在的买卖房屋，大部分好多都是买学区房，那么买学区房你需要在第二年的，第二年的 6 月之前拿到新的房本，那么考虑到交易的周期，一般来说你需要在前一年春节之前，把房子卖了，然后春节之后再把学区房买到，然后这样才能够保证你，拿到这个房本去上新的学校，那么这样就会导致什么，就是下半年卖房的人特别多，然后上半年买房的人又特别多，就会形成一个季节性的规律，所以说如果你是纯自住的，不太考虑学区的话，下半年尤其是 10 月 11 月，是一个买房比较好的一个时点，是因为你的议价能力也会比较强，然后供给也会比较充足，但是如果你买学区房，难度就比较大，因为学区房的卖家，他一般不会在下半年卖，因为好多人他也知道这个规律，如果你是比如说自住的这种，纯居住、居住性质比较多的这种房子，你就可以参考我刚才说的规律来买房，或者是给你的客户推荐来买房，大城市或者是强一线城市，基本上都是适用这个规律的，只要是这个城市有学区房，不管是任何形式的学区房，它都会体现出这样一种规律。
那么，但是从大的角度来看，现在的房地产政策不会重演 2014 到 2016 年房地产非常火爆的情况。那么，为什么呢？第一个原因就是需求不足。需求不足，一方面是人口流入变慢，另一方面，像比如说典型的北京，我们看右边北京，北京提出了一个叫减量发展，严控人口规模，所以它的人口流入会非常缓慢，这对于购房的刚需，实际上影响是非常大的。
那么，第二个就是加杠杆的意愿。在 2014 到 2016 年，那个时候是什么情况呢？我相信可能有朋友能想到，2012 年是我们在 2000 年以后金融创新的一个起点，就是 2012 年到 2013 年、2014 年，发生了一个什么事情呢？可能现在很多人都忘了，但是我可以帮大家回想起来，就是有一个东西叫 P2P。P2P 的利率是多少？最少也是 8% 吧，就是收益率 8%，当时的房贷利率是多少呢？打完折以后 5% 左右，比现在高，因为现在是 LPR 降了，所以低了，当时房贷的利率大概就是 4.5% - 5% 之间。然后 P2P 的利率，有 8% 的、有 10% 的、有 12% 的，而且在当时其实大一点的平台，虽然说可能是 6% - 7%，包括如果你不买 P2P，买信托，大概也是 7% - 8% 这样的一个回报率。
这就会导致一个什么情况呢？房贷的利率只有 5%，然后去投别的理财有七八的收益，中间差三个点。正常的、理性的人的选择就是，哪怕首付可以都付了，也要满贷，然后把贷出来的钱用来买房子，然后把手上的钱省下来去买理财，这样可以吃三个点的利差。在当时这是非常普遍的一个现象，但是现在这种情况不存在了。现在居民理财的收益率，比房贷绝对是要低的，尤其是稳健一点的理财，像保本的大概也就是 3% 左右。3% 左右，对应的一线或者新一线的房贷利率，即使下浮了也是在 3.9% - 4%，就是说自己买理财，肯定比这个房贷是要亏的。所以说居民部门不愿意加这个杠杆，和 2014 年到 2016 年比，不愿意加杠杆就不愿意买房。
那么，最后一个就是租赁市场。2014 - 2016 年的租赁市场还是非常糟糕的，因为我 2016 年买的房，对之前的情况还是比较清楚的。大城市的租赁市场非常乱，二房东、黑中介很多，但是现在不一样了。现在有人才租房，有公租房、有廉租房，当然有各种各样的条件，还有一些长租公寓，当然长租公寓还是有可能会爆雷的，但是其他的一些租赁市场，整体上还是比较稳健的。所以说年轻人还有流动人口，他们有很多住房的选择，不会非买房不可，不像以前在 2012、2013 年，或者 2010 年租个房子，可能刚搬进去，头半年还是比较安心的，可以住，然后到后面，房东可能事也比较多，要么就是不租了，要么就是要涨房租，反正就是事非常多。人长期生活在这种状态下，然后什么也不敢买，就很想买自己的房，但是现在这个问题也不存在了。
所以说不太可能会有房价大幅度地上涨，至少在这一两年内。但是如果随着我们经济的好转，再包括房地产政策的调整，那么从一线城市，或者我们叫核心圈的城市，房价还是有一些机会。当然肯定如果主要是投资，肯定不会建议放在地产上面。
然后还有存量房贷的下降，我就不讲了，因为央行已经公布了，这是我们测算的一个方案。里面有 60 到 80 的，有 70 的有 30 的，但是央行算的平均下降是 72 到 74。所以说下降，对于居民部门的房贷负担的减轻，是有促进作用的。
然后最后讲一下中长期的思路，帮助我们怎么看房地产中长期的趋势。从中长期的趋势来看，总需求的下降是基本面的一个核心，就是我们住房的要求，或者说房地产的定位，发生了一个很大的变化。以前最早的问题是什么？我们房子不够住，所以我们鼓励什么？我们鼓励预售，为什么鼓励预售？让开发商更快地回笼资金，让它建更多的房子，我们鼓励金融杠杆，然后最主要的还是解决什么？就是供给不足、住房短缺。
但是现在我们发展到这个阶段，我们人均的住房面积已经到 48 平方米了，然后发达国家是 60 平方米。在这个中间，人均只有 10 平米的空间，那么这个空间我们怎么解决？我们肯定不是用建更多的新房子来解决，我们肯定是通过改善性的方法来解决。这个改善性就比如说城中村的拆建，或者其他的一些调整。那么这一块肯定就是租购并举了，因为解决这个也不能全靠新建。那么这个对应的比如说一些租赁市场的改革，一些房地产市场的供给的一些改革。
大的方向上参考日本，就是房价肯定是没有特别大的上升的空间了。所以说，如果是三四线城市的房子，可以考虑出掉一些，然后留一套自住基本上就够了。
那么最后说两个东西，刚才主要说的是地产，因为买房子比较重要，但是除了买房子以外，还有两个跟地产有关系的东西，一个是地产股，地产股就是地产的股票，还有一个叫 REITs，或者说就是偏地产债，或者说地产的租金收入。
根据地产股的核心表现，从 2005 年以来我们可以看一下，地产历史上表现得比较好的，我们说表现得比较好是什么？首先它是上涨的，并且它比上证还多涨 5 个点，然后并且持续时间大于 1 个月。那么把所有这些历史上出现过这种情况的东西都找出来，会发现它最主要的因素是什么？就是景气的改善，或者更直白地说就是房价的上涨，或者是房价从下跌转为持平。这是最主要的因素，最主要的驱动因素是这个。其次还有一些很短暂的行情，就是调控政策的放松，可能会有一个短暂的行情。
尤其是我们如果仔细看，2022 年到现在，大概是有四轮房地产的行情，超过一个月的，每一次都是因为调控政策有一个明显地放松，然后涨了一个月。但是涨完一个月以后，大家发现这个东西对房价没用，没用的话那就不符合我们所谓的房地产非常好的这个模式，那么就不会上涨。比较典型的就是 2017 年的年底到 2018 年的年初。当年发生了什么事情呢？就是 2017 年底的中央经济工作会议，没有提房住不炒，这个事情对于所有人来说，都是一个很新鲜的事情，而且再加上 2017 年，确实地产市场降温得比较快，所以当时所有人都认为，高层已经不用再给调控政策加码了。在这一个月的时间里，房地产在所有的行业里面是排第一的，而且涨了 21%，这就是最典型的一种情况。
我们最近的，2022 年到现在有四次，大家可以回去看一下，也都是这种情况，但是涨幅是普遍的，房地产确实也都在行业里排前五，但是它持续的时间，通常就是半个月到一个月就结束了。为什么呢？因为地产的基本面没有变化。
这个是详细一点的，这个内容就是房价的一个上涨，包括销售的一个回暖，我们一般说上市公司要看业绩，那么其实这段时间的业绩并不是特别好，它的这个好和政策和基本面是脱钩的。为什么呢？就是因为 2017 年卖的这些楼盘，它买的这些地，它实际上是 2016 年的地，所以说 2017 年这些地产企业的利润非常好，但是其实大家已经都知道，我们知道股票，它主要炒的都是预期。那么其实 2017 年的利润的高增，大家都已经知道是因为 2016 年买的这些地便宜，地皮便宜，所以利润高。当然大家已经预期到，房地产企业的利润在下降了，但为什么还涨了那么多？就是刚才说的调控政策的一个变化，把大家的预期又打满了，但是如果这个东西不能对应到房价的上涨上的话，就是说整个房地产，它的景气度没有改善的话，那么房地产的行情还是不太理想的，就是持续的时间会比较短，就是一种脉冲式的，或者是一种很快结束的行情。
那么对于上游的话，刚才也说了因为主要它拉动的是玻璃，所以我们可以看到，玻璃，如果地产投资比较高，地产比较火热的话，对玻璃行业是有一个拉动的机会的，其他行业表现都是平平的，因为其他还受到基建的影响，地产不是决定性的因素。
然后对于下游的话，前面也说了，主要我们中国人买了房以后，接下来买的车、白电（就是刚才说的空调冰箱洗衣机），还有一些小家电。因为如果租房子住，按照我们以前的说法，就比较担心被房东赶走，所以不会买一些小家电，可能这些小家电对生活品质有很大的改善，但是担心搬家了拿不走，租户会担心搬家拿不走，所以不买。那么买了房以后就没有这些担忧了，车、白电、小家电都会买。在这种情况下，商品房销售得比较好的时候，这几个行业的股票的表现也都比较好。
那么最后说一下其他的投资机会，就是商业地产和 REITs。当然因为这个投资门槛比较高，我有师兄专门买写字楼，但是他都论层买，论层买都是好几千万，我觉得大家可能平常也碰不到这个问题，但是大家还有一个间接性的投资方式，就是 REITs，就是房地产信托基金。当然国内现在房地产信托基金，真正对应到商业地产是比较少的，大多数还是一些产业园区什么的，但是它本质和商业地产比较像，相当于买了这个份额，买了这个地产的份额，比如说这个房子可能市值是 15 个亿，然后买了比如说十万分之一，也就 1 万多块钱，然后这房子每年会产生一定的租金，按照持股的比例分给你。当然这个份额，也就是这个 REITs，它也是可以随意转让的，这个的投资门槛就会小很多。当然现在国内市场不是很成熟，整个市场的产品还不超过 100 个，然后大家抢得也比较厉害。当然我们这个可以通过场内或者场外，在满足证券投资的和风险评估的基本的情况下，是可以买的。
那么核心就是分析它的净资产收益率，最主要就是研究它的租金回报。那么这个租金回报看什么？看它的底层资产。那么底层资产是什么，就要分清楚资产的类型，它是酒店、公寓，还是商业楼，还是工厂。那么这里面就涉及到一些很专业的东西，我们一般也都是看一些评估商的报告，比如说它建筑的年限，它维护的记录，还有它租金的稳定性，就是它有没有租户，有没有空置，还有包括租赁合同的剩余年限。比如说现在买了这个商业写字楼，它跟一个租户签了一个 20 年很稳定的合同，那么可以保证说，在大部分情况下，如果经济没有特别大的变化，它未来 20 年都会很稳定地来租这个房子，然后每年还有一个涨幅，这就是非常好的资产了。然后如果像疫情期间有很多的写字楼，空置率很高，像一些我知道的商场中心，地下一层以往都是餐饮区，餐饮区里可能有一半倒闭了，那像这种资产可能就要谨慎一点，这就是投资 REITs 的一个关键。
因为这一块大家可能平常碰不到，就不像前面的买房子，还有买股票，都是大家日常碰到的东西，然后现在的 REITs，在国内的投资还不是特别稳定，所以我就简单地汇报一下。
那么今天很高兴和大家沟通到这里，各位金库网的朋友，我们今天对于地产的分享就到这里，感谢大家。